강남, 고점대비 90%까지 회복했지만 추가상승은 글쎄 (매일경제 2009.05.08)

◆부동산 점검◆ 강남 아파트 일대 지난해 금융위기가 터졌을 때 부동산시장에서는 암울한 전망이 쏟아졌다. `부동산 대폭락론`이 설득력을 얻으며 시장은 공포에 휩싸였다. 하지만 지난해 12월부터 서울 강남재건축 아파트가 꿈틀거리기 시작하면서 올해 들어 부동산시장이 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 강남이 들썩거리면서 강북과 분당, 신도시로도 상승세가 옮겨붙는 양상이다. 이는 정부가 대대적으로 규제를 푼 데다 마땅히 투자처를 찾지 못한 거액의 유동자금이 부동산시장을 기웃거리고 있기 때문이다. 부동산시장의 향방은 어떻게 될까. 가장 빠른 회복세를 보이고 있는 곳은 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구다. 특히 저층 재건축 아파트의 경우 재건축 관련 규제가 대폭 풀리면서 가격이 슬금슬금 올라 2006년 고점의 90%까지 회복된 단지도 적지 않다. 강남권 아파트는 호재가 나오면 급매물이 빠르게 소진되면서 가격이 뛰고, 다시 소강상태에 빠졌다가 뛰어오르는 계단식 상승패턴을 보여왔다. 개포 주공1단지 49㎡(15평)의 사례를 보자. 2006년 11월 9억7000만원에 거래돼 최고점을 찍은 이 아파트는 지난해 12월 실거래가가 6억1500만원까지 곤두박질쳤다. 그러나 12월 중순부터 꾸준히 반등해 현재 호가는 8억8000만~9억3000만원까지 올라왔다. 2006년 11월 14억원에 거래돼 고점을 찍은 대치동 은마아파트 112㎡(34평) 역시 2008년 말 8억6000만원까지 빠졌다가 현재는 11억~11억5000만원 선에 호가가 형성되고 있다. 미분양으로 남아있던 서초구 반포의 새 아파트에도 매수세가 붙으면서 올해 들어 임대용으로 2~3채가 한꺼번에 팔려나갔다.

하락을 거듭했던 지난해 하반기만 해도 부동산 시장이 이처럼 빨리 회복될 것으로 기대하지 않았다. 그러나 정부의 대대적인 규제완화와 저금리 정책, 경기부양으로 인한 과잉유동성 등이 맞물리면서 시기가 앞당겨졌다는 분석이다. 하지만 최근 들어서는 `단기간에 너무 올랐다`는 인식과 강남3구 투기지역 해제에 대한 기대감이 사그라지면서 강남권 시장은 숨고르기를 하고 있다. 상승폭이 컸던 재건축 단지의 경우 폐지하기로 했던 60㎡ 이하 소형 의무비율에 대해 서울시가 기존 입장을 고수하면서 중층단지를 중심으로 상승세에 제동이 걸려있는 상태다. 전문가들은 올해 초 거래가 많이 이뤄졌고 봄 이사철이 지나면서 계절적 비수기로 접어든 만큼 소강상태로 접어들 것이라고 입을 모은다. 게다가 강남3구 다주택자의 경우 양도세 중과 폐지가 당초 예상에 못미쳤기 때문에 거래 역시 줄어들 전망이다. 양도세에 가산세를 물리기로 함에 따라 강남3구에 주택을 보유 중인 다주택자들이 매물을 거둬들이면 매물공백으로 호가상승이 예상되지만 매수심리 또한 위축돼 호가는 강보합세를 유지할 것으로 예측되고 있다. 김신조 내외주건 대표는 "강남3구에 양도세 탄력세율을 적용해 세율이 예상했던 것보다 높아지면서 신규 구매가 위축될 수 있다"며 "유동자금을 가지고 있는 다주택자의 거래를 다시 막는 장벽으로 작용해 거래량이 줄어들 것"이라고 말했다. 강남3구의 추가적인 상승에 대해서는 부정적인 의견이 지배적이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "규제완화에 대한 과잉기대와 저금리가 맞물리면서 가격이 올랐으나 2006년의 고점을 돌파하기에는 동력이 부족하다"며 "단기적으로 강남권 가격이 많이 올랐고 세금혜택을 보는 2주택자 매물 출회도 예상할 수 있어 호가 하락이 점쳐진다"고 전망했다. 곽창석 나비에셋 대표도 "강남 부동산시장의 경우 고점보다 30~40% 떨어진 가격에서는 매수가 활발했지만 최근 들어 고점에 근접하자 매수세가 꺾이고 있다"면서 "부동산시장에 대세반전이 있으려면 유동성 확장이 일어나야 하는데 은행권이 대출문을 닫고 있어 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.