서울시 재건축, 달라진 조례따라 시뮬레이션 (매일경제 2009.05.10)

개포 주공1단지 일반분양 크게 늘듯…은마아파트도사업성은 좋아져

정부의 재건축 규제 완화에 이은 서울시의 후속 대책이 완전한 모습을 드러냈다. 서울시는 재건축 용적률을 법정 상한선까지 허용하고 소형주택은 20% 비율을 유지하기로 결정한 데 이어 지난 7일에는 임대주택을 정비계획상 용적률 초과분의 50%만큼 공급하기로 조례 개정안을 입법예고했다. 법정 상한 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50%를 재건축 소형주택으로 건립하고, 이를 장기전세주택으로 활용한다는 것이다. 이 같은 서울시의 재건축 대책은 국토해양부가 지난해 11ㆍ3대책을 통해 발표한 재건축 규제 완화책에 바탕한 도시 및 주거환경정비법 개정안(지난달부터 시행)에 따른 시의 후속 조치다. 서울시 관계자는 "용적률을 법정 상한선까지 올려 재건축 단지들이 사업성을 확보할 수 있게끔 하되 소형 및 임대주택 공급 확대를 위해 이들 주택의 공급비율은 법이 허용하는 상한선까지 확보하기로 했다"고 설명했다. 이 같은 서울시 재건축 가이드라인을 적용했을 때 강남 재건축 단지의 사업은 어떻게 진행될 수 있을까. 매일경제가 DS포럼 종합건축사사무소에 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 저층인 개포 주공1단지는 어느 정도 수준의 수익성이 보장되는 것으로 나타났다. 금융비용을 감안하지 않는다면 일부 평형은 현재 가격에 매입 시 최고 3억원 정도까지 수익을 올릴 수도 있을 것으로 예상됐다. 중층 아파트인 대치 은마아파트는 과거보다 사업성이 훨씬 좋아질 것으로 분석됐지만 `대박` 수준의 수익은 기대하기는 힘들 것으로 전망됐다. 물론 이 같은 시뮬레이션은 서울시의 재건축 가이드라인만을 전제로 적용한 것이다. 평형 구성 등에 대한 조합원들 의지나 관리처분 시 확정될 조합원 분양가, 일반분양가, 미래 주변 아파트 시세 등 여러 변수에 따라 결과는 얼마든지 달라질 수 있다. ◆ 개포 주공 1단지 수익성 괜찮네 서울 강남구 개포동 주공1단지 전경. = 시뮬레이션에 따르면 개포 주공 1단지는 조합원 5040가구 중 115㎡(이하 모두 공급면적)에 2292가구, 145㎡에 2748가구가 배정될 것으로 예상됐다. 재건축 사업성을 좌우하는 일반분양 물량은 모두 718가구로 상당히 많을 것으로 추정됐다. 82㎡가 170가구, 115㎡가 548가구로 구성될 것으로 보인다. 소형 임대주택은 82㎡로 1230가구가 지어질 것으로 예측됐다. 이에 따라 전체 가구 수는 6988가구가 될 것으로 전망됐다. 개포 주공1단지는 일반분양 물량이 많기 때문에 사업성이 좋을 것으로 보인다. 115㎡를 배정받을 수 있는 43㎡를 현재 가격인 7억3000만~7억4000만원에 매입한다고 가정해 보자. 현재 단계에서 정확히 알 수는 없지만 재건축 전문가들은 추가부담금이 2억5000만원대 안팎이 될 것으로 전망했다. 결국 현재 매입가와 향후 부과될 추가부담금을 합한 총 매입금액은 9억8000만~9억9000만원 선이 된다는 말이다. 현재 동일 평형의 주변 시세는 13억원 선. 총 매입금액과 3억원가량 차익이 생기는 셈이다. ◆ 대치 은마 `로또` 되긴 힘들어 서울 강남구 대치동 은마아파트. <매경DB> = 대치 은마아파트는 조합원 분양분으로 115㎡ 2679가구, 145㎡ 1745가구가 공급될 것으로 예상됐다. 일반분양분으로는 115㎡ 130가구에 그쳐 개포 주공 1단지에 비해서는 크게 적은 수준이다. 임대주택은 82㎡ 규모로 1241가구가 공급될 것으로 예상됐다. 전체 가구 수는 5795가구로 전망됐다. 용적률이 늘어나면서 당초 염려했던 일부 조합원들이 현재 평형보다 작은 아파트를 배정받아야 하는 사태는 빚어지지 않을 것으로 보인다. 하지만 대치 은마아파트는 개포 주공1단지에 비해 일반분양 물량이 크게 적은 편이라 수익성은 그만큼 덜할 것으로 보인다. 시뮬레이션에서 115㎡를 배정받을 수 있는 102㎡를 현 시세인 9억4000만~9억5000만원에 매입한다고 할 때 이 평형의 추가부담금은 2억~2억5000만원이 될 것으로 전망된다. 총 매입금액은 11억4000만~12억원 정도 되는 셈인데, 인근 동일 평형 시세가 13억원인 점을 감안하면 차익은 1억~1억6000만원 선이 된다. 금융비용이나 사업기간 등을 따진다면 대박은 기대하기 힘들 것으로 보인다. 다만 입주 시점에 주변 아파트 가격이 올라간다면 더 나은 수익성을 기대할 수는 있다.