강남 재건축도 하락세 여전…반포 급매물 나와 (매일경제 2010.04.21 16:18:04)

강남 재건축도 하락세 여전…반포 급매물 나와

강남발 재건축 하락세가 서울 전역으로 번지고 있다. 강남 재건축이 하락하는 와중에도 상승세를 보였던 반포와 여의도 일대에서도 가격을 대폭 깎은 급매물이 출현하면서 서울 전역 재건축이 일제히 하락세를 기록하고 있다. 반포주공 1단지는 올해 인근 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 급등세에 힘입어 총부채상환비율(DTI)규제 이후에도 꾸준히 상승해 5000만~1억원가량 상승했지만 최근 한 달 새 1억원가량 낮은 급매물이 나오면서 그동안의 상승세를 모두 반납했다. 16일 닥터아파트와 현지 중개업소에 따르면 반포주공 1단지 72㎡ 가격은 지난해 10월 11억5000만원 정도였으나 올해 3월 12억8000만원까지 오를 정도로 부동산 불황에 강한 모습을 보였다. 그러나 한 달 사이 매수세가 극도로 위축된 가운데 급매물이 출현하면서 호가는 11억6000만원까지 내려갔다. 138㎡ 역시 보름 만에 5000만원 떨어진 22억5000만원에 매물이 나왔다. 인근 신반포동과 잠원동 일대 재건축 역시 마찬가지다. 가장 빨리 재건축이 진행될 것으로 기대되는 한신1차는 지난달에 비해 1억원 이상 빠진 급매물도 나온다. 신반포동 H공인중개 관계자는 "지난달까지만 해도 19억5000만원까지 호가하던 105㎡는 이제 전세를 낀 물건이면 18억3000만원까지 낮춘 매물이 나오고 있다"고 전했다. 반포와 함께 재건축 가격을 떠받치던 여의도에서도 급매물이 서둘러 나오고 있다. 여의도 삼부 아파트는 DTI규제 이후 가격이 오히려 5000만원 상승했으나 최근에는 지난달에 비해 1억5000만원까지 내린 급매물이 등장했다. 92㎡는 10억5000만~11억원가량 가격을 유지했으나 이제는 9억~9억5000만원까지 호가가 내려갔다. 여의도 시범아파트는 지난달만 해도 9억원가량 호가하던 79㎡가 최근 8억8000만원까지 가격을 낮춘 매물이 나온다. 119㎡ 역시 한 달 사이 3000만원이 떨어진 11억2000만원에 급매물이 나온다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "투자 수요 비중이 큰 재건축 아파트가 부동산 경기 침체에 먼저 타격을 받았다"면서 "금융위기 이후 일반 아파트에 비해 가격이 많이 올랐던 만큼 가격 하락폭이 더 큰 것으로 보면 된다"고 설명했다. 김학권 세중코리아 사장 역시 "재건축 계획이 확정돼 수익률을 대략적으로 계산할 수 있는 대치ㆍ개포 재건축에 비해 반포나 여의도 재건축은 아직 용적률이나 기본계획이 결정되지 않아 낙관적인 기대감 덕분에 가격 하락 시점이 늦춰질 수 있었다"고 말했다. 강남구와 송파구 재건축 역시 하락을 계속하고 있다. 개포주공 1단지 49㎡는 2월 말 10억~10억3000만원 정도에 호가가 형성됐지만 이달 호가는 9억7000만원 정도로 5000만원 이상 하락했다. 잠실주공 5단지 112㎡ 역시 DTI규제에도 불구하고 지난해 11월부터 상승을 시작해 올해 2월 12억4000만~12억6000만원까지 올랐지만 최근 10억9000만원까지 떨어진 급매물도 나왔다. "IMF때처럼 큰돈 될까" 큰손들 기웃 "IMF때처럼 큰돈 될까" 큰손들 기웃 아파트 30% 싸게 사서 집값 10% 남기고 되팔아…재매각후 책임소재 문제 수도권에서 통매각 매물이 대거 등장하고 있는 것은 지난해 지방에 번졌던 미입주사태가 수도권으로 옮겨붙었다는 것을 의미한다. 정부 통계에 따르면 지난 2월 기준 전국의 미분양아파트는 11만6438가구로 지난 1월 11만9039가구에 비해 2.2% 줄었다. 그러나 수도권은 같은 기간 2만5826가구에서 2만7326가구로 되레 5.8% 늘었다. 이런 가운데 은행권이 오는 6월부터 건설사에 대한 신용등급을 재평가할 예정이어서 건설사들이 생존을 위한 현금확보수단으로 `통매각`에 나선 셈이다. 한 중견건설사 관계자는 "윗선에서 최대한 현금유동성을 확보하라는 지시가 내려져 가격을 낮춰서라도 팔고 싶지만 우리가 직접 할인할 경우 기존 계약자와의 갈등과 민원을 피해갈 수 없다"며 "통매각을 하면 한 단계를 거치게 되기 때문에 다소 마진이 작아지더라도 이런 문제를 해결할 수 있다"고 말했다. 이 같은 통매각 아파트 정보에 개인수요자가 접근하기는 어렵다. 매매 단위가 수백억 원에서 수천억 원까지 이르기 때문이다. 또 정보가 새어 나갈 경우 해당 아파트 브랜드에 큰 타격이 되기 때문에 거래 당사자들끼리 `쉬쉬`하고 있는 것. 그러나 `큰손`들이 모이는 한 인터넷 부동산 투자 전문 동호회에서는 실시간으로 수도권 내 아파트, 오피스텔의 통매각에 대한 정보가 게시되고 있다. 회원들은 일반 투자자보다 시행과 분양, 부동산 개발 등을 전문으로 하는 사람들이 더 많다. 통매각 매물을 찾고 있는 S시행사 대표는 "가령 수백억 원을 투자해 30% 할인된 가격으로 사서 20% 싸게 시장에서 되팔아도 가구당 최소 수천만 원의 이익을 볼 수 있다"고 설명했다. 이남수 신한은행 팀장은 "현재 중견건설사들이 공사비를 지불하지 못해 하도급 업체로 넘기는 물량들도 상당수에 달해 앞으로 `통매각` 형태의 할인매각이 더 성행할 가능성이 높다"고 말했다. 실제 주택경기가 큰 폭으로 하락했던 국제통화기금(IMF) 구제금융신청 당시 미분양 통매입을 통해 떼돈을 벌었던 `큰손`들이 상당수 있는 것으로 전해진다. 소요 자금은 일부 투자자를 모으거나 상당 부분은 제2금융권 대출을 이용한다. 안양시 만안구 S아파트. 이 아파트는 3년 전 입주를 시작했지만 안양 일대에 입주가 집중되면서 수십 가구가 분양가보다 20% 낮은 가격에 매물로 나왔다. ＜이충우 기자＞ 그러나 아직까지 이 같은 통매각이 수도권 내에서 제대로 성사된 경우는 드문 것으로 알려졌다. 김신조 내외주건 사장은 "최근 고객들이 수도권 내 미분양 물량을 30~40가구 사달라는 요청이 잦기는 하지만 실제 건설사 등과 협상을 해보면 할인율이 그다지 큰 편이 아니어서 매각이 성사된 경우는 없다"고 말했다. 3년 전 수도권에서 통매각을 진행했던 한 건설사 관계자는 "통상 통매각은 전문브로커를 통해 이뤄지는데 나중에 재판매 과정에서 문제가 발생할 경우 책임 소재에 대한 논란이 불거질 수 있다"고 말했다. 또 실제 통매각을 하지 않는 아파트에서도 물건이 있는 것처럼 속여 자금을 확보하려는 경우나 속칭 시장의 `간`을 보기 위해 미끼로 매물을 내놓는 경우도 있다. 부동산개발사인 T사의 K대표는 "지난해 반포의 모 재건축단지에서 수십 개의 통매물이 나왔다는 소식을 듣고 찾아가 봤지만 조합과 시공사에서는 `금시초문`이라는 반응이었다"며 "서울지역에서 통매각을 운운하는 브로커들의 경우, 사기성이 짙어 보인다"고 말했다.

서울·수도권에도 '통매각 아파트' 등장

파주ㆍ안양ㆍ천안ㆍ평택 등서 20~40% 할인된 가격에 나와

미분양 아파트를 20~30%나 할인된 값에 단지 또는 동 단위로 통째로 팔아넘기는 소위 '통매각'이 서울ㆍ수도권에도 등장하기 시작했다. 멀쩡한 새 아파트인데도 입주 후 판매되지 않자 시행사와 건설사들이 유동성을 해결하기 위해 할인 매각에 나선 것이다. 주택 경기 침체 이후 지방에서는 아파트 '통매각' 사례가 심심치 않게 나타나기도 했으나 수도권에까지 등장한 것은 이례적이다. 총 500여 가구 규모로 4년 전 분양했던 파주시내 A아파트는 최근 30% 할인된 가격에서 개인 부동산 사업자와 통매각 협상을 진행 중이다. 이 아파트는 지난해 입주했지만 분양가가 3.3㎡당 1000만원대에 근접해 아직까지 100여 채가 팔리지 않고 있다. 이 아파트 105㎡는 가구당 분양가가 3억원을 웃돌았지만 현재는 한 채당 2억원 수준을 약간 웃도는 선에서 통매각을 추진하고 있다. 전체 매각 금액으로 치면 200~300억원 규모의 거래가 되는 셈이다. 안양시 만안구에서는 3년 전 입주한 S아파트(270가구 규모)가 분양가 대비 20% 할인된 가격으로 시장에 통매각 매물로 나왔다. 제법 브랜드가 알려진 중견 건설사인 B사도 4년 전 분양한 천안 불당동에 위치한 300여 가구의 아파트 중 30여 가구를 30~35% 할인된 가격에 통째로 매각하기 위해 시장에 매물로 내놨다. 협상을 진행 중인 한 투자사 관계자는 "아파트 품질은 괜찮은 편이어서 매입 후 분양가 대비 20% 수준 가격을 인하해 재매각할 경우 적정한 투자 수익이 보장될 것으로 보인다"고 말했다. 경기 지역처럼 대규모는 아니지만 서울에서도 소규모 통매각 물량이 나오기 시작됐다. 마포구에 있는 M아파트는 2006년 입주한 뒤 대형이 3년 넘게 팔리지 않자 5가구를 23% 할인해 한꺼번에 개인 사업자에게 매각했다. 수도권을 벗어난 중부권에서는 절반 가격에 파는 통매각 아파트도 속속 등장하고 있다. 한편 최근 집값 하락세와 관련해 금융권에서도 '부동산 대세 하락' 경고가 잇따르고 있다. 신한금융지주는 13일 '주택시장 중장기 전망 및 이슈' 보고서에서 "2020년까지 집값 하락 국면이 심해질 것"이라고 전망했다. 앞서 산업은행, 하나은행, 기업은행 등의 집값 하락 경고와 궤를 같이한다. 이 보고서는 집값 하락의 근거로 △주택 주요 수요층(35~54세) 인구 감소ㆍ베이비부머 은퇴 △중장기 금리 상승 불가피 △가계의 실질소득 회복 지연 등을 꼽았다. 인상적인 것은 보고서가 나온 경위다. 신한금융지주는 최근 계열사 CEO 정례회의에서 최고경영층이 가계대출과 부동산시장에 대해 리스크 관리를 강화할 필요가 있다고 지적해 '내부 보고용'으로 보고서를 준비해 왔던 것으로 전해졌다. ■ <용어설명> 아파트 통매각 = 주택 경기 침체로 분양률이 저조할 때 시행자나 시공자 등이 미분양 아파트 여러 채를 할인된 가격에 팔아 넘기는 것.

용인 집값 하락 언제까지 갈까

3년 후 신분당선 개통까지는 ‘불안’

버블세븐 지역 중에서도 집값 하락폭이 큰 용인 아파트단지 모습. ‘버블세븐’의 대표주자인 용인 부동산 침체가 심각하다. 지난해 말부터 하락세를 지속하는 가운데 미분양 물량도 줄지 않는다. 지난해 2월 양도세 감면 혜택 발표 이후 수도권 대부분 지역의 미분양 물량이 감소했지만 용인은 오히려 늘어났다. 지난해 1월부터 올 1월까지 신규 분양된 3999가구 중 71%(2854가구)가 미분양으로 남아 있다. 용인 집값이 수원·화성 등 비교 열위 지역보다 더 내려간 것은 총부채상환비율(DTI) 규제로 수요의 싹이 잘려나간 상태에서 주변 공급이 과다하기 때문이다. 2007년부터 판교신도시 개발이 본격화되면서 2년 연속 1만가구 이상 신규 물량이 쏟아졌던 용인지역에 올해도 1만3000가구 이상이 신규로 공급될 전망이다. 분양가상한제 폐지가 국회 법안 상정에서 표류하면서 건설업계들이 미뤄왔던 분양물량을 쏟아 붓고 있기 때문이다. 사실상 ‘아파트는 부동산이 아니다’라는 얘기가 있다. 공급을 늘릴 수 없는 토지와 달리 확대생산이 가능한 일종의 상품이기 때문이다. 그렇다고 적기에 무한공급이 가능한 일반 공산품도 아니다. 옆으로 늘리거나 위로 올리는 데 한계가 있고 제조기간도 길기 때문이다. 용인 주택시장이 몸살을 앓는 이유도 ‘수직선의 토지공급곡선’에 대비되는 아파트 공급곡선에서 찾아야 한다. 수요량을 초과하는 무차별적인 주변 공급량이 용인 아파트 공급곡선을 거의 수평선으로 만들고 있기 때문이다. 신봉·성복·상현동 중대형아파트 하락세 이어질 듯

용인 서북부지역(수지·기흥구)은 강남 잡기를 목표로 순식간에 융단폭격으로 퍼부어진 공급지역의 한 가운데 놓여 있다. 판교·광교·신봉·성복 등 강남을 대체할 곳으로 지목된 지역은 모두 이곳과 연결돼 있다. 게다가 평형 이동을 위해 북으로는 판교, 남으로는 광교 혹은 도심 근접형 자연친화적인 마을로 가까이 가기 위해 동천 래미안과 신봉, 성복지구로 갈아타려는 분양계약자들마저 입주 전에 1가구 2주택을 피하거나 새 아파트 잔금을 마련하기 위해 급급매장터에 들어와 용인 아파트시장은 초토화 지경에 이르게 됐다. 거래가 이뤄지지 않을 것이라는 사실을 알면서도 현금화나 ‘1가구 털어내기’ 말고는 다른 방법이 없기 때문이다. 실수요자마저 주택가격 전부를 현금으로 확보하고 있지 않아도 되는 관주도형 보금자리주택이나 장기전세주택 등으로 관심을 돌렸다. 그나마 가뭄에 콩 나듯 급매물을 찾는 사람들도 금융규제로 인해 먼저 집값의 대부분을 현금으로 확보해야 안심하고 계약할 수 있기 때문에 거래활동에 뛰어들지 못한 것도 한 이유다. 먼저 대출을 일으켜 이사 들어갈 집을 사고 나중에 전세금 뺀 돈이나 주식, 부동산 등을 팔아서 융자금을 갚는 우리의 거래관행을 뛰어넘을 방법이나 제도가 없는 탓도 크다. 다만 지역의 역전현상은 오래가지 않는다. 지역흐름은 물과 같아서 역류하지 못하기 때문이다. 게다가 행정적, 정치적 요인을 빼고 보면 저금리, 풍부한 유동성이라는 ‘유리한 경제적 요인’은 뒤집어진 지역의 서열을 그대로 두지 않을 것이다. 이런 와중에도 용인지역에 집을 탐색 중인 실수요자는 더 나은 주거 및 교육환경을 찾아 나선 경기 남부권의 어린 자녀를 둔 부부이거나, 소나무향 가득한 광교산 자락에서 저렴한 생활비로 노후를 보내고 싶어 하는 강남권의 은퇴자들이다. 이곳의 주요 지역흐름은 미금역을 시발로 미금역-죽전, 동백-동동탄으로 이어지는 용인 남축과, 미금역-동천-풍덕천-신봉·성복-광교-흥덕·영통으로 이어지는 용인 서축으로 갈린다. 이들은 현재의 소지역거점을 기준으로 미금역-죽전, 보정-동탄, 미금역-신봉, 성복-영통으로 압축되며 정상적인 지역흐름 하에서 죽전·보정은 동탄보다 우세하고 신봉·성복은 영통보다 우위에 서야 맞다. 물론 거대한 사회간접자본이 투하되면 흐름이 바뀔 수는 있다. GTX가 죽전을 건너뛰어 동탄-삼성역으로 들어선다면 죽전보다 동탄이 우위에 서고, 신분당선이 신봉·성복을 건너뛰어 정자역-광교로 단축된다면 광교지역이 신봉·성복을 뛰어넘을 것이기 때문이다. 지역 하극상의 끝은 쉽게 눈에 띈다. 우위의 아파트가 열위의 아파트보다 더 싸게 거래될 때가 그때이기 때문이다. 현재는 워낙 거래량이 없어 바닥을 확인하기 쉽지 않지만 급급매 가격 수준이 원가나 주변 분양가에 훨씬 못 미치는 수준에 머물면서 비교 열위에 있는 지역의 정상 가격보다 낮은 수준에라도 매도 의향이 있는 물건들이 거래가 이뤄지기 시작했을 때가 원상회복의 시작을 알리는 신호다. 잇따른 보금자리주택 공급 역시 용인 집값의 변수다. 도시연담화와 기존 주택시장 질서 파괴에 대한 우려가 늘고 있는 시점에서 보금자리주택의 공급량이 줄어들지 모른다. 친환경 녹색도시와 자족기능을 갖춘 첨단산업도시가 가미돼 원가 상승압력이 높아질 대규모 보금자리주택은 정부에 의한 로또주택 공급의 한계점을 드리울 것이다. 게다가 아파트가격 하락과는 반대로 정부의 그린벨트 개발정책에 그린벨트 농지가격이 꾸준히 올라 거세진 보상가 상승압력 또한 보금자리주택의 분양가를 반값으로 만드는 데 걸림돌이 되고 있다. 한계에 다다른 보금자리주택은 결국 공공주택기능에 충실하게 만들고 투기마인드가 없는 진짜 서민들에게 꼭 필요한 방 2개, 화장실 1개의 전용면적 기준 40~50㎡대 소형주택을 중심으로 아파트형공장 등 직장을 만들어주는 산업시설과 함께 들어설 가능성이 높다. 규모가 작은 고등동·세곡동·우면동 보금자리주택들은 도시 간 연담화 우려에도 불구하고 계획대로 들어설 것이고 무차별적 보금자리에 휘청거릴 송도·청라·검단·영종·남양주·김포·세교·청북 등에서 동시 다발적으로 행해지거나 행해질 대량공급지역 물량은 줄어들 수밖에 없다.

중소형평형, 신분당선 개통효과 기대 용인 중대형 중심인 신봉·성복·상현동의 중대형아파트는 다른 변수가 생긴다 해도 그 양이 너무 많아서 앞으로도 상당기간 맥을 못 추게 될 것이다. 전세가격에서 벌어진 중소형이 중대형을 앞지른 역전현상이 매매가격까지 옮겨 붙지 말라는 법은 없지만, 평당 단가로 계산하는 가격관행은 확실히 사라지게 될 것이다. 그 결과 상대적으로 희소하면서도 민간 중형아파트와 보금자리주택의 무차별 공급에서 살짝 비켜서 있는 전용면적 기준 60~85㎡형 중소형 대표아파트는 조만간 수요초과 상태로 반전될 가능성이 높다. 용인 집값을 예측하려면 교통여건도 살펴봐야 한다. 용인을 지나는 철도가 어떤 영향을 끼칠지 관찰할 필요성이 높아지고 있다. 호황기에는 대형 평수가 중심이 돼 교통보다 주거 쾌적성과 사회적 환경을 중시 여기지만 불황기에는 교통의 편리성이 최고 선택기준이 되기 때문이다. 이 중 가장 큰 영향을 끼칠 것은 2013년 개통 예정인 신분당선이다. 최단거리로 수지-정자-판교-양재-강남역-신사역-한남-용산을 이을 것으로 보이기 때문이다. 역 위치가 확정된 것은 아니지만 지세나 노선의 굴곡 등으로 봤을 때 동천 KT, 수지구청, 성복 대우푸르지오 주변 등이 역세권으로 부상할 가능성이 높다. 분당선 연장 노선은 죽전역-보정역-구갈-상갈-영통-수원역 등으로 꺾어지면서 신분당선에 비해 서울이나 수원 접근성이 떨어질 것으로 보인다. 그러나 보정역 이전 예정지인 포스홈타운이나 신갈역 주변 새천년주공그린빌, 새릉골풍림, 도현현대아파트는 불편했던 교통이 개선되는 효과가 있어 관찰할 필요가 높다. 동동탄에서 시작될 것으로 보이는 GTX는 아직 역 위치를 점칠 수 없고 용인 경전철은 굴곡노선이 길어 크게 기대할 것은 없어 보인다.