`1억8000만원 깎아줘도 안 팔려` 미분양이 운다 (조선경제 2010.04.24 08:04)

[넘치는 빈집 실태는] "1억8000만원 깎아줘도 안 팔려" 미분양이 운다

입력 : 2010.04.24 02:53 / 수정 : 2010.04.24 08:04

건설업계·지방경제 시름…
중도금 무이자·할인 분양 등 파격적인 혜택도 소용없어… "한 달에 한 채 겨우 팔아"
누가 미분양을 만들었나…
지난 정부때 부동산 과열 너도나도 여기저기 분양
건설사 “정책, 몇개월마다 바꿔 수요예측이 아예 불가능 했다”
결국엔 세금인가?…
건설사들의 경영실패를 국민 세금 투입해서 해결… 건설업계 구조조정 병행해야

경북 포항시 북구에 있는 A건설사의 모델하우스. 이곳은 지난 2월 초부터 손님이 뚝 끊겨 현재는 사실상 개점 휴업상태다. 모델하우스 직원 조모(38)씨는 "미분양 주택에 대한 양도세 감면 대책이 종료(2월 11일)되면서 찾아오는 손님도 없고, 문의 전화도 하루 두 건이면 많은 편"이라고 말했다. 직원들은 광고 전단을 들고 현장 영업에 나서고 있지만 2월 이후에는 한 달에 두 채 이상 팔아 본 적이 없다.

현재 대구·포항·천안 등지에선 주택경기가 극도로 얼어붙어 미분양 주택이 남아 있지만, 모델하우스 문을 닫아 버리는 곳도 있다. 어차피 모델하우스를 열어놔 봐야 유지비만 들어갈 뿐 주택은 팔리지 않기 때문이다.

◆넘쳐나는 미분양… 건설업체·지방경제 위기로

전국에서 넘쳐나는 미분양 아파트가 건설업체들을 고사 위기로 몰아가고 있다. 수요가 꾸준한 중소형아파트는 그나마 덜한 편이지만 중대형아파트의 상황은 심각하다. 국토해양부에 따르면 2월 기준으로 전국의 미분양 아파트는 총 11만6400여가구. 이 중 전용 85㎡(25.7평) 초과 중대형이 6만8000여가구로 절반 이상을 차지한다.

일부 대형 건설업체들은 미분양 아파트를 아예 전세로 내놓기도 한다. 하지만 지방에선 중대형아파트를 찾는 전세 수요자가 많지 않아 이런 방식으로 입주자를 모으기도 쉽지 않다. 아파트 분양광고대행사 'S&D'의 류진규 팀장은 "대구지역 대부분의 미분양 아파트는 132㎡(40평) 이상의 대형"이라며 "대형아파트는 중도금 무이자, 할인 분양, 발코니 무료확장 등 온갖 방법을 다 동원해도 사는 사람이 없다"고 말했다.

최근 대구 중앙을 관통하는 신천대로 주변에는 '1억8000만원 할인분양'이라는 현수막이 걸렸다. 이 아파트의 분양 가격은 4억원가량. 자금난에 몰린 건설업체들이 미분양 아파트 전문매입업자들에게 절반 가격에 100~200가구씩 한꺼번에 넘기는 소위 '통매각'을 하고, 이 업체들이 '박리다매(薄利多賣)'형 전략으로 할인판매에 나선 것이다. 업계 관계자는 "이정도로 할인을 해도 한 달에 한 채 팔기가 쉽지 않다"고 말했다.

지방뿐 아니라 최근에는 수도권에서도 미분양 아파트가 늘고 있다. 2월 기준 수도권의 미분양 주택은 총 2만7326가구로 전달보다 5.8% 증가했다. 이 때문에 건설업체들은 수도권 역시 미분양 대책을 세워 달라고 요구하고 있다. 수도권에선 지난해 연말과 올해 초 양도세 감면 대책 종료를 앞두고 건설사들이 '밀어내기 분양'에 나서면서 대거 미분양이 양산됐다.

미분양 아파트 문제는 개별 건설업체만의 문제로 국한되지는 않는다. 건설경기 침체가 지속되면서 지난달 건설업 취업자 수는 1만6000명가량 감소했다. 4대강 사업 등 공공사업이 한창이지만 주택 경기가 침체된 결과 취업자 수가 줄어든 것이다. B건설사 관계자는 "3~4년 전 분양에서 '대박'이 났던 아파트도 최근 주택경기가 침체되면서 계약을 해지하는 사례가 속출하고 있다"며 "이런 식이라면 주택 위주 업체들은 문을 닫아야 할 판"이라고 말했다.

주택 경기와 관련이 있는 후방 산업에도 악영향을 미치고 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "미분양 아파트가 늘어나면 건설사뿐 아니라 이사업·인테리어업·부동산중개업도 함께 침체돼 지역 경제에 직접적인 영향을 주게 된다"고 말했다.

◆건설사, 대박의 꿈 좇다가…

미분양이 대거 양산된 것은 1차적으로는 수요도 없는 곳에 대거 주택을 지어 올린 건설사들의 책임이다. 건설사들의 발목을 잡고 있는 지방 미분양은 지난 2007~2008년 집중적으로 공급됐다. 이들 주택은 대부분 주택 경기가 한창 좋았던 2004~2005년에 계획됐던 물량이다. 장성수 주택산업연구원 연구위원은 "2003~2005년은 온 나라가 부동산에 미쳐 있었던 시기"라며 "노무현 정부의 지역균형개발 논리에 따라 전국 곳곳에 혁신도시, 기업도시 계획이 발표되면서 건설사들이 너도나도 아파트를 분양하기 시작했고, 투기 세력도 지방으로 몰려들었다"고 말했다. 당시엔 한 해 동안 400여개가 넘는 시행사가 생기기도 했다.

건설사들은 그러나 분양가 상한제, 총부채상환비율(DTI) 등 정책 변화라는 외부 변수 때문에 주택 미분양이 발생했다고 주장한다. 한 대형 건설사 관계자는 "주택을 공급하기 위해선 2년 이상 준비작업을 해야 하는데 당시 정부가 수개월 간격을 두고 규제대책을 발표해 경기는 좋았지만 제대로 된 분양 계획을 세울 수가 없었다"고 말했다. 건설사들은 또 지난 정부 당시 서울을 포함한 수도권은 각종 규제대책으로 묶여 있어 지방으로 내려갈 수밖에 없었다고 주장한다.

◆세금 투입하더라도 건설업계 구조조정 병행해야

정부는 미분양 때문에 건설사들이 힘들다고 할 때마다 세금을 들여 이들을 구제해줬다. 건설사들의 '자구노력'을 전제로 한다고는 했지만, 건설사들의 경영실패를 세금을 투입해 해결하는 것은 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 지적도 나오고 있다. 한 민간연구소의 연구원은 "건설업체가 무너졌을 때 생기는 비판보다 세금을 썼을 때 나오는 비판이 훨씬 적다는 점을 감안하면 이 같은 지원은 앞으로도 계속 나올 수밖에 없을 것"이라면서도 "떼를 쓰면 정부가 들어준다는 인식은 생기지 않도록 해야 한다"고 말했다. 정부가 재정을 투입해 계속 부실업체를 구해줄 경우 건설업계의 구조조정이 불가능하다는 비판도 나오고 있다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "미분양 주택으로 인한 문제가 확산되기 전 세금을 투입한 것은 어쩔 수 없다고 하더라도 정부는 건설업계의 구조조정을 병행해 한계 기업은 퇴출을 유도해야 한다"고 말했다.

`중대형의 늪`..수도권 미분양 10채중 7채

• (이데일리 2010.04.22 14:47)

택지용도·사업전략 이유로 계속 공급

분양시장에서 중대형 아파트의 인기가 바닥이다. 하지만 건설사들은 이런저런 이유로 중대형 물량을 줄이지 못하고 있다.

22일 현재 분양 중인 단지를 보면 현대엠코의 `상도동 엠코타운`은 지난달 20일부터 선착순으로 일반분양 신청을 받았으나 35% 가량 분양에 그치고 있다. 이 단지의 일반분양분은 286가구이며 이 중 239가구가 전용면적 118㎡형이다.

한화건설이 분양 중인 인천 소래논현지구 `에코메트로 3차 더 타워`의 경우 3순위까지도 중대형 위주로 미달됐다. 가구수가 가장 많은 전용면적 105㎡형은 242가구 중 101명이 신청하는 데 그쳤고, 117㎡형도 190가구 모집에 74명만 접수했다.

◇ 중대형 분양, 줄줄이 쓴잔

지난 2월 기준 전국의 미분양 아파트 물량을 보더라도 전체 11만6438가구의 미분양 중 85㎡ 초과분이 6만8061가구로 60%에 육박하는 수준이다. 수도권만 놓고보면 미분양 중 중대형 비율이 70%를 넘는다.

이는 1~2인 가구 비율이 늘고 있는 데다 경기 침체와 대출 규제 등이 겹치면서 중대형 수요가 급격히 축소되는 것으로 풀이된다. 최근 일반화되고 있는 발코니 확장 때문에 중대형의 매력이 떨어지고 있다는 분석도 나온다.

그럼에도 건설업계의 중대형 아파트의 대규모 물량 공급은 계속된다.

올해 상반기 예정 물량만 보더라도 대림산업이 이달 말 분양할 광교신도시 1970가구가 85㎡ 초과 중대형으로 구성됐고, 우남건설이 분양 예정인 고양 삼송지구 1,2차 퍼스트빌 1250가구 규모 물량도 모두 중대형이다.

◇ 택지용도 중대형이라 변경 불가

대우건설이 다음달 중순으로 분양 예정하고 있는 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오의 경우 전체 1703가구 중 84㎡형 125가구를 제외한 대부분이 중대형이다.

대림산업과 우남건설의 경우 사업부지가 도시계획상 중대형으로 정해져 있어 달리 선택의 여지가 없다. 대림산업 관계자는 "최근 중소형의 인기가 높지만 땅을 살 때부터 지구단위계획에 따라 가구 수와 면적이 정해져 있어 설계를 변경할 수는 없다"면서 "광교는 비교적 수요가 많아서 분양에는 문제가 없을 것"이라고 말했다.

우남건설은 한국토지주택공사(LH)측에 설계 변경으로 중소형 물량을 공급할 수 있도록 건의했으나 받아들여지지 않았다. 이 회사는 1차분 물량을 다음달 중 분양할 예정이지만 시장상황을 봐서 시기를 조정할 계획이다. 우남건설 관계자는 "2007년 땅을 살 때는 중대형의 인기가 좋았는데, 이제는 상황이 달라졌다"고 말했다.

그런가하면 대우건설은 시장조사를 거쳐 랜드마크를 표방한 위상에 걸맞는 규모로 승부하겠다는 전략이다. 대우건설 관계자는 "주변에 이미 소형 아파트가 많고 타워형 초고층의 랜드마크 단지로 만들 것이므로 중대형으로 가야 한다고 결정한 것"이라고 설명했다.

지방 미분양, 내년 4월까지 양도세 감면

국회 재정委 개정안 처리… 분양가 인하폭 따라 차등

(조선닷컴 2010.04.23 02:51)

지방 미분양 아파트는 내년 4월 30일까지 양도소득세를 감면받게 된다. 국회 기획재정위원회는 22일 전체회의에서 이 같은 내용의 조세특례법 개정안을 의결했다고 밝혔다. 국회 법제사법위원회를 거쳐 본회의 의결로 확정된다.

적용 대상은 지난 2월 11일 현재 서울, 경기, 인천 등 수도권을 제외한 지방 소재 미분양 주택 9만3000호다. 개정 법 공포일부터 주택건설업자와 매매 계약을 체결할 경우 취득 후 5년간 발생하는 양도차익에 대해 세금 감면을 받는다.

단 건설업계의 자구 노력을 촉구하기 위해 분양가 인하폭에 따라 감면이 차등화된다. 분양가 인하율이 10% 이하면 60%, 10~20%인 경우 80%, 20% 초과는 100%의 양도세 감면율이 적용된다.

1주택 소유자가 지방 미분양 주택을 취득한 뒤 기존 주택을 양도할 때 1가구1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 다주택자의 경우도 지방 미분양 주택을 팔 때 양도소득에 대해서는 장기보유특별공제(최대 30%, 1가구1주택은 80%)와 기본세율(6~35%) 적용을 받을 수 있다.

예컨대 분양가 2억3000만원인 지방 미분양 아파트를 올해 6월 1일 13% 인하된 2억원에 사서 2년 뒤인 2012년 6월 1일 2억2000만원에 팔 경우 양도차익 2000만원에 대해 154만5000원의 양도세를 물어야 하지만 감면 규정(감면율 80%)에 따라 30만9000원만 내면 된다. 이 아파트를 10년 후 3억원에 팔 경우에는 장기보유특별공제(30%)까지 받아 양도세가 1098만원에서 650만원으로 줄어든다.

기획재정위원회는 또 기업도시에 창업 또는 사업장을 신설하지 않은 기업이라도 2009년 12월 31일 이전에 양해각서 또는 협약서(MOU)를 체결한 경우는 세제 지원 대상에 포함시키기로 했다. 소득세와 법인세를 3년간 100%, 이후 2년간 50% 감면받게 된다.

대통령령으로 정하는 금융중심지 내에 2012년 말까지 창업하거나 사업장을 신설하는 금융보험업 기업에는 소득·법인세를 3년간 100%, 이후 2년간 50% 면제하고 취·등록세와 재산세를 지자체 조례로 15년 범위에서 감면받을 수 있도록 하는 규정도 신설됐다. 현재 서울 여의도와 부산 문현동이 금융중심지로 고시돼 있다.

정부, 미분양 아파트 2만가구 사들인다

(조선닷컴 2010.04.24 02:53)

공공임대주택 등 활용… 대출 규제도 일부 풀어

미분양 아파트가 11만 가구를 넘어서고, 건설업체 부도가 잇따르자 정부가 미분양 아파트 2만 가구를 사들이기로 결정했다. 정부는 또 리츠·펀드 활성화, 한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 매입 등의 방법으로 미분양 주택 총 4만여 가구를 줄이기로 했다. 일부 주택에 한해서는 총부채상환비율(DTI·소득에 따라 주택담보 대출 규모를 제한하는 제도) 규제도 완화해 주기로 했다.

정부는 23일 이명박 대통령 주재로 열린 '제56차 비상경제대책회의'에서 이와 같은 내용의 '주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'을 확정, 발표했다.

정부는 우선 대한주택보증을 통해 3조원어치(2만 가구)의 준공전(竣工前) 미분양 아파트를 분양가의 절반 이하 가격에 매입할 계획이다. 미분양 주택이 상대적으로 많은 지방이 우선이다. 또 한국토지주택공사는 올해 준공후(竣工後) 미분양 주택 1000여 가구를 사들여 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

집이 팔리지 않아 구입한 새 아파트에 입주하지 못하는 입주예정자(약 2만5000명 추정)에 한해 국민주택기금을 통해 가구당 2억원 이하, 연 금리 5.2%로 대출해주기로 했다. 이 경우 총부채상환비율 한도를 초과해 대출을 받을 수 있도록 했다. 다만 내놓은 기존 아파트 가격이 6억원·전용면적 85㎡(25.7평) 이하, 부부합산 연소득이 4000만원 이하여야 한다. 투기지역 주택은 제외된다.

주택건설업체 지원 방안과 관련, 이명박 대통령은 "경제위기 이후 어려워진 서민경제를 살릴 필요가 있다는 점을 감안해 정책적 지원을 하지만, 건설업자의 도덕적 해이에 대한 정부 차원의 엄정한 대응도 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.

[미분양 대책] 정부 '분양가의 반값 이하'로 사들여 건설업계 "언발에 오줌누기 대책"

(조선닷컴 2010.04.24 02:53)

대출규제도 완화했지만 조건 까다로워 영향 적을듯

정부가 미분양 주택 관련 대책을 내놓은 것은 지난달 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면 대책 이후 올해만 두 번째다. 이번에 정부가 내놓은 미분양 주택 대책은 정부가 미분양 주택을 대거 매입해 유동성 위기를 겪고 있는 건설사를 지원하는 것과 주택 거래를 활성화하는 데 초점을 두고 있다. 하지만 건설업체들은 '언 발에 오줌 누기'라며 좀 더 강력한 지원책을 정부에 요구하고 있다.

우선 정부는 대한주택보증을 통해 2만가구(3조원)의 준공 전 미분양 주택을 매입한다. 당초에는 올해 5000억원어치만 매입할 계획이었지만 규모가 커졌다. 매입 대상은 공정률 50% 이상의 준공 전 지방 미분양이 우선이다. 매입 한도는 업체당 1000억원에서 1500억원으로 늘려주되 매입가는 분양가의 50% 이하로 제한할 방침이다.

▲ 23일 오후 대구광역시 수성구 범어동의 한 주상복합아파트 앞 거리에 아파트를 할인분양한다는 광고현수막이 줄지어 서있다. 대구는 지방 도시 중에는 미분양 아파트가 가장 많은 곳이다. /이재우 기자 jw-lee@chosun.com

또 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양을 줄이기 위해 미분양 리츠·펀드를 통한 준공 후 미분양 물량의 판매 확대를 유도할 방침이다. 이를 위해 리츠·펀드에 투자자들이 모일 수 있도록 한국토지주택공사(LH)의 미분양 매입 확약 규모를 5000억원에서 1조원 수준으로 늘리기로 했다. 미분양 리츠·펀드는 미분양 주택을 매입해 임대 사업을 하다 3~4년 뒤 대부분 청산을 하는데 이때 LH가 매입해 주는 규모를 늘리면 투자자들이 더 많이 모일 수 있기 때문이다.

대한주택협회 관계자는 "정부가 매입해주는 미분양 주택 규모가 늘어난 것은 환영할 만한 일이지만, 매입 가격이 분양가의 절반 이하라는 점은 건설사에 가혹한 측면이 있다"고 말했다.

정부가 거래활성화를 위해 내놓은 총부채상환비율(DTI) 부분 완화 방침은 조건이 까다로워 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 새 아파트 입주 날짜가 지난 사람의 기존 주택이어야 하고, 6억원 이하, 85㎡(25.7평) 이하, 부부 합산 소득 연 4000만원 이하, 비(非)투기지역이라는 모든 조건을 맞춰야 해 실제 대상 주택이 그다지 많지 않다. 게다가 현재 신규 주택시장은 정부가 수도권 그린벨트를 풀어 주변 시세의 50~70% 가격에 공급하는 보금자리주택 때문에 극도로 위축돼 있다. 대형 건설업체 관계자는 "DTI 완화 조치는 강남 지역이 제외됐고, 맞춰야 하는 조건이 너무 많아 주택거래 활성화로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라며 "대출 규제를 비롯한 주택시장에 대한 전반적인 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

그러나 진현환 국토부 주택정책과장은 "최근의 미분양 사태는 건설사들이 자초한 측면이 크다"며 "무작정 세금을 투입해 미분양 주택을 매입할 수는 없고, 건설사들이 자구노력을 통해 해결해야 할 부분이 많다"고 말했다.