`4억집 2억대 내놔도…` 부동산 `이중침체 늪`(MT뉴스 2010.03.26 09:20)

"4억집 2억대 내놔도…" 부동산 '이중침체 늪'

버블론 급속확산… 올들어 가격하락·거래감소 뚜렷

# 주부 신지영(35·가명)씨는 3년전 투자용으로 매입한 아파트만 생각하면 가슴이 답답하다. 신씨의 아파트는 경기 파주 교하신도시 A아파트 115㎡로 지난 2006년 말 최고 4억3000만원을 호가했다. 하지만 지금은 2억7000만원에 내놔도 사겠다는 사람이 없다. 이 아파트값은 글로벌 금융위기 직후인 2008년말 2억4000만원까지 고꾸라졌다가 지난해 3억2000만원까지 회복됐지만 최근 몇 달새 다시 주저 앉았다. 신씨의 남편은 헐값에 팔기 아깝다며 보유하기를 원하지만 신씨는 매수자만 나타나면 당장이라도 처분할 생각이다. 고양, 파주 일대에 새 아파트가 대거 공급돼 상승 여력이 없는데다 더블딥, 버블론 등 부정적인 시장 전망이 쏟아지고 있기 때문이다. 부동산시장에서 '더블딥 리세션' 우려가 확산되고 있다. 글로벌 금융위기 이후 일시적인 회복세를 보였던 국내 부동산시장이 다시 약세로 돌아선데다 최근 집값 거품(버블)론까지 잇따라 제기되면서 집값 추가 하락을 걱정하는 투자자들이 늘고 있는 것이다. 더블딥 리세션은 경기침체 후 잠시 회복기를 보이다 본격적인 경기호황이 오기 전에 다시 침체에 빠지는 이중침체 현상으로 'W자형' 경기유형으로 불린다. 이는 경기 침체후 빠르게 급성장하는 'V자형', 한동안 경기침체 상태를 유지하다 서서히 회복하는 'U자형'보다 침체가 길고 회복이 더디다. 부동산시장이 더블딥 리세션 국면에 접어들어 집값 추가 하락이 불가피하다는 인식이 확산되면서 주택 거래는 급격히 감소하고 있다. 25일 국토해양부에 따르면 올 1월 전국 주택 거래량은 6만1974건으로 지난해 12월 8만1961건에 대비 2만여건 줄었다. 서울 등 수도권 역시 지난해 3월 3만1064건에서 2만2527건으로 감소했다. 이는 금융위기 이후 수도권 주택거래 건수가 가장 많았던 지난해 9월(4만3494건)의 절반 수준이다. 집값 하락세도 이어지고 있다. 수도권의 경우 주택담보대출 규제가 강화되면서 지난해 10월 이후 하락세를 지속하고 있다. 특히 분당, 용인 등 입주물량이 집중된 수도권 남부 중대형 아파트는 몇 개월새 수천만원에서 1억원 넘게 떨어진 수두룩하다. 올들어 IBK경제연구소, 현대경제연구원, 산은경제연구소 등 주요 경제연구소들이 집값 버블 붕괴 가능성을 시사하는 보고서를 잇따라 내놓으면서 투자자들의 불안은 극에 달하고 있다. 인터넷 부동산 투자 카페 등에선 이들 보고서와 부동산 시장 전망에 대한 갑론을박이 벌어지고 있다. 최근 부정적인 시장 전망이 우세한 것은 부동산 경기 회복보다 불안 요인이 많기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "글로벌 금융위기 직후 나왔던 각종 부양책 약발이 끝난데다 금리인상 압박, 투자심리 냉각 등 부정적 요소만 남아 있다"며 "일각에서 주장하는 버블 붕괴까지는 아니어도 한동안 집값 약세가 이어질 것"이라고 내다봤다. 부동산114 김규정 본부장은 "금융위기 여파로 급락했던 집값이 지난해 반짝 회복한 이후 최근 다시 하락하면서 더블딥을 우려하는 수요자들이 늘고 있다"며 "부동산 시장이 장기 침체 국면에 접어들 것이라는 부정적인 전망이 그 어느때보다 힘을 받고 있다"고 말했다. 부동산 시장 진짜 대세하락인가 "美·日 붕괴직전과 비슷" vs "금융탄탄 천천히 하락" '더블딥 리세션', '집값 버블 붕괴' 등 부동산 시장에 부정적인 전망이 잇따르고 있다. 올 하반기 금리인상 등 출구전략이 본격화되면 부동산 경기가 장기 침체 국면을 맞을 수 있다는 해석도 나온다. 여기에 IBK경제연구소, 현대경제연구원, 산은경제연구소 등이 집값 버블 붕괴 가능성을 시사하는 보고서를 줄줄이 내놓으면서 시장엔 불안감이 확산되고 있다. 서둘러 집을 처분하지 않으면 제값받고 팔기 어렵다는 얘기까지 돌 정도다. 부동산 규제 강화, 글로벌 금융위기, 건설사 구조조정 등 대형 악재가 터졌을때도 좀처럼 조명을 받지 못했던 부동산 대세 하락론, 장기 침체론 등에 힘이 실리면서 당황하는 투자자들이 늘고 있다. ◇더블딥 이어 버블론 확산…우울한 시장=부동산시장이 더블딥에 접어들 것이란 전망은 지난 2008년 글로벌 금융위기 직후 나왔다. 당초 거론됐던 부동산 더블딥 예상 시기는 지난해 말이다. 이는 각종 경기 부양책이 마무리되면 금리인상 등 출구전략이 본격화될 것이라는 시나리오였다. 하지만 사상 최저 수준인 기준금리(2%) 기조가 3월까지 이어지면서 더블딥 시기도 자연스럽게 늦춰졌다. 하지만 지난해 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 주택담보대출 규제가 강화되면서 부동산 투자심리가 급격히 얼어붙었다. 최근 우리나라 부동산시장이 미국이나 일본의 시장 붕괴 직전과 비슷하다는 내용의 집값 버블 경고가 이어지면서 거래 공백, 가격 하락 등 현상이 두드러지고 있다. 인터넷 부동산 투자 동호회의 한 투자자는 "각종 경제지표나 부동산시장 전망들을 종합해보면 빨리 부동산 처분하라는 마지막 경고같다"며 "이 침체가 언제 끝날지, 얼마나 깊을지 누구도 장담할 수 없다는 게 더 무섭다"고 말했다. ◇수도권 집값 'W'자형 하강 국면=버블세븐 등 수도권 집값은 어떤 상황일까. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 버블세븐 가운데 서초구를 제외한 6개 지역의 집값(3.3㎡당 매매가)이 '하락→회복→하락'하는 W자형 추이를 보였다. 서울 강남구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2006년말 3538만원→2008년 10월 3315만원→2009년 10월 3403만원→2010년 3월 3402만원 등의 곡선을 그리고 있다. 송파구 역시 같은 기간 2582만원에서 2368만원으로 하락, 2511만원으로 회복을 거쳐 현재 2495만원으로 다시 떨어졌다. 개별 단지 매매값도 W자형 추세를 보이고 있다. 지난 2006년 11월 최고 8억3000만원에 거래됐던 안양 평촌 꿈마을 현대 102㎡(전용)는 금융위기 당시 6억3000만원까지 떨어졌다가 지난해 8월에 7억2000만원까지 올랐다. 하지만 현재 6억4000만원선으로 다시 하락했다. ◇주택시장 어떻게 될까=국내 집값이 적정수준보다 비싸다는 버블론에 대해 전문가들은 상반된 의견을 보이고 있다. 김광수경제연구소 선대인 부소장은 "그동안 침묵으로 일관했던 경제연구소들이 지금이라도 부동산 버블 붕괴 가능성을 제기해 다행"이라며 "부동산 폭탄은 결국 터질 수밖에 없다는 사회적 경고가 널리 확산돼야 한다"고 말했다. 반면 건국대 부동산학과 고성수 교수는 "미국과 일본은 부동산시장 붕괴 직전 주택담보인정비율(LTV) 비율이 80∼100%를 웃돌았지만 우리나라는 50% 미만"이라며 "주택금융 구조가 비교적 탄탄해 집값이 떨어저도 버블 붕괴로 이어질 가능성은 희박하다"고 지적했다. 다만 집값 대세 상승기가 끝났다는 데는 대부분 전문가들이 비슷한 의견을 내놨다. 스피드뱅크 박원갑 수석부사장은 "지난 2006년처럼 수도권 전역의 집갑이 급등하는 상황은 다시 오지 않을 것"이라고 내다봤다. 그는 "우리나라 집값은 한꺼번에 많이 뛰고 천천히 조금씩 떨어진다"며 "버블론에 비유하자만 풍선거품이 아닌 맥주거품과 비슷하다"고 덧붙였다.

아파트 대규모 해약사태 이어지나(2010.03.28 17:31)

[이슈점검]영종자이 429가구 계약해제…다른 단지 계약자도 긴장

GS건설 (98,500원 2000 2.1%)이 인천 영종 운남지구 '영종자이' 아파트 분양대금을 미납한 429가구에 무더기 계약해제를 통보하면서 시장에 파장이 일고 있다. 부동산 경기 침체로 아파트 계약자들의 잔금 연체, 분양가 인하 요구, 입주 지연 등이 잇따르고 있어 도미노 해약 사태로 이어지는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다.

영종자이 계약자들이 계약해제 통보에 반발하고 있어 해약 과정 충돌도 예상된다. 영종자이 일부 계약자들은 지난해 12월 서울중앙지법에 분양계약 취소소송을 제기, 조만간 1심 판결이 날 예정이다.

◇영종자이 무더기 계약해제 왜=영종자이는 114∼320㎡ 총 1022가구의 대단지로 지난해 10월 입주를 시작했다. 지난 2006년 11월 분양 당시 수십대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 인기가 높았으며 분양 직후엔 최고 1억원이 넘는 웃돈(프리미엄)이 붙기도 했다.

하지만 부동산 경기 침체, 분양가상한제 시행, 주변 인프라 미비 등 여파로 웃돈은 커녕 분양가보다 싼 마이너스 프리미엄 매물이 속출하면서 입주예정자와 건설사간 갈등이 심화됐다. 입주예정자들은 분양가 30% 인하를 요구했지만 건설사가 이를 받아들이지 않으면서 분양계약 취소소송, 입주 거부 등으로 이어졌다. 현재 영종자이의 입주율은 30%를 밑돈다.

이번에 계약해제를 통보받은 429가구는 전체 계약자의 약 40%로 지금까지 중도금 및 잔금 대출 원리금을 단 한번도 갚지 않은 가구다. 즉 계약금 20%만 납부한 가구다. 계약자들이 다음달 10일까지 이자를 내지 않거나, 대출을 연장하지 않을 경우 GS건설이 돈을 대신 갚아야 한다.

GS건설 관계자는 "준공한지 5개월이 지나도록 이자를 한 푼도 내지 않은 것은 입주의사가 없다고 봐야 한다"며 "시행사인 한국토지신탁이 계약조항에 따라 계약해제를 통보한 것일 뿐 특별한 의미는 없다"고 말했다. 그는 이어 "입주 의사가 없는 계약자들을 위해 1300억원을 대위변제하면서까지 계약을 유지할 이유가 없다고 판단했다"고 덧붙였다.

◇계약 해제 물량 어떻게 되나=계약해제는 계약을 유지할 수 없는 사유가 발생해 원래 계약이 없었던 상태로 되돌리는 것을 뜻한다. 계약해지는 당사자간 계약을 지속할 수 없는 사유가 있을때 계약의 효력을 중지시키는 것이다. 해제와 해지는 비슷한 의미지만 시점, 권리 등의 범위는 크게 다르다. GS건설은 영종자이 일부 계약자에 계약해제를 통보했다.

계약자들이 낸 계약금 20% 중 10%는 위약금으로 떼인다. 하지만 나머지 계약금 10%도 고스란히 돌려받을 수는 없다. 영종자이의 경우 이자후불제 조건으로 계약한데다 입주지정기간이 끝난 만큼 중도금 이자와 잔금 연체이자도 물어야 한다.

GS건설은 재분양, 리츠 등 계약해제 물량 유동화 방안을 검토하고 있다. 하지만 분양시장이 침체돼 분양가, 분양조건 등을 정하기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

◇대규모 해약 잇따르나…계약자들 술렁=대형건설사가 지은 아파트에서 무더기 계약해제가 이뤄진 것은 부산 오륙도 'SK뷰'에 이어 이번이 두번째다. 오륙도 SK뷰의 경우 과장광고 논란으로 소송이 진행중인 가운데 미입주 가구에 대한 계약을 해제, 조만간 재분양에 들어갈 예정이다.

전문가들은 부동산 경기 침체가 장기화되면 입주예정자와 건설사간 분쟁 등이 심화돼 이같은 무더기 해약 사태가 도미노로 이어질 수 있다고 우려하고 있다. 스피드뱅크 박원갑 수석부사장은 "집값 하락기여서 투자 목적으로 계약금만 내고 아파트를 분양받은 사람들은 대출 승계를 하지 않고 입주를 포기할 가능성이 크다"며 "계약자들이 계약해제 취소소송을 제기하는 등 또 다른 분쟁으로 번질 수도 있다"고 말했다.

건설사와 갈등을 빚고 있는 일부 단지 계약자들은 영종자이 무더기 계약해제 소식에 긴장하고 있다. 인천의 한 입주예정단지 계약자는 "영종자이를 교훈삼아 건설사와 협의 내용을 조정해야 한다"며 "대규모 계약해제 안 당하려면 협의가 됐든, 소송이 됐든 아파트 준공 전에 서둘러 결정을 내려야 한다"고 말했다.

"호가 1억 빠져도 문의없어…매물 수두룩"

잠실주공5단지 등 강남 재건축단지 싸늘

↑잠실주공5단지 전경 "가격이 1억원이나 빠졌는데 사겠다는 사람이 없어요. 거래가 완전히 끊겼어요."(잠실주공5단지 인근 중개업소) 서울 강남권 재건축아파트의 가격 하락세가 가파르다. 일부 단지의 경우 매매가격이 연초대비 1억원 이상 하락했지만 매수세가 붙지 않아 매물만 쌓이고 있다. 28일 부동산 중개업계에 따르면 송파구 잠실동 주공5단지 112㎡(이하 공급면적)는 현재 11억5000만원선에 매물이 나와 있다. 지난 1월말 12억7500만원에 거래된 것과 비교하면 두달새 1억원 넘게 가격이 하락한 것이다. 같은 단지 119㎡ 가격도 1월 말 15억원에서 현재 13억9000만원까지 내렸다. 이는 지난해 10월 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 이후 재건축 아파트 가격이 급락했을 때와 같은 수준이다. 이같은 가격 하락에도 매수문의는 거의 없다. 잠실주공5단지는 지난달 안전진단을 신청, 상반기 중 결과 발표가 이뤄질 것으로 예상되고 있지만 매수세로 이어지진 않고 있다. 단지 인근 S공인 관계자는 "지난달 단지 전체의 거래건수가 2건에 불과했고 이달들어서도 아직까지 3건밖에 거래가 이뤄지지 않았다"며 "추가 하락을 예상한 집주인들이 서둘러 집을 내놓으면서 매물만 넘친다"고 말했다. 인근 가락동 가락시영1차 42㎡ 현재 시세는 5억2000만~5억3000만원으로 1월말 고점 대비 3000만원 이상 하락했다. 강동구 역시 고덕동, 상일동 고덕지구, 둔촌동 둔촌지구 등 저층 재건축 단지의 하락세가 이어졌다. 둔촌동 둔촌주공 2단지 72㎡는 8억3000만원 선으로 두달새 2500만원 가량 하락했다. 상일동 고덕주공4단지 59㎡는 1500만원 정도 하락해 6억5000만~6억6000만원에 매물이 나와 있다. 강남구 개포지구의 경우 재건축 가이드라인이 발표됐지만 시세는 오히려 떨어지고 있다. 개포주공2단지 72㎡는 한달새 3000만원 정도 하락해 14억원 아래로 내려 앉았고 개포주공1단지 49㎡ 역시 1000만원 이상 하락해 10억원을 밑돌고 있다. 중층 재건축 단지의 대표 주자인 대치동 은마아파트는 안전진단 통과로 사업에 시동을 걸었지만 가격은 오히려 약세다. 지난 1월 101㎡는 최고 10억3000만원, 112㎡는 12억2000만원까지 거래됐지만 현재는 호가가 각각 4000만~5000만원 가량 낮아졌다. 전문가들은 이같은 가격 하락세에 대해 연초 급등에 따른 가격 부담과 함께 부동산시장에 대한 부정적 전망으로 시장 참여자들이 매수 시점을 늦추고 있기 때문이라고 설명했다. 박원갑 스피드뱅크 수석부사장은 "실물경제 회복 속도에 비해 재건축 가격이 지나치게 많이 오른 점이 부담이 되고 있다"며 "최근 부동산 대세하락론 등이 거론되면서 시장이 크게 위축됐고 이같은 분위기가 재건축에 특히 민감하게 나타나고 있다"고 말했다.