대출 풀고 과세 않고..미친 전셋값 잡힐까 (한국일보 2014.07.17 19:52)

대출 풀고 과세 않고..미친 전셋값 잡힐까

2주택자 전세소득 과세 철회

전세 수요 줄고 공급 증가 기대 불구

금리 인하 땐 월세 전환 가속화

재건축發 전세 수요 증가도 예고

미친 듯 치솟는 전세시장에 과연 약일까, 독일까

 

정부가 주택담보대출에 대한 규제를 완화하기로 방침을 정한 데 이어 전세 임대소득에 대한 과세안까지 철회키로 결정함에 따라 하반기 들어 상승폭이 확대되고 있는 전셋값이 다시 안정될 수 있을 것이란 전망이 고개를 들고 있다. 대출 규제 완화로 전세 수요가 주는 대신 월세 과세를 피하기 위한 전세 공급 물량이 늘어나는 효과를 기대할 수 있기 때문이다.

 

하지만 전세에서 월세 전환이 이미 거스를 수 없는 시대적인 추세인 데다 재건축 이주 수요, 금리 인하 변수 등 전셋값 상승 요인도 만만치 않아 전셋값 안정으로 이어지기엔 역부족이란 회의적인 시각도 적지 않다. 오히려 주택담보대출의 한도가 확대되면서 장기적으로는 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통 주택'이 증가할 수 있어 전세시장 불안요인이 높아졌다는 지적도 제기된다.

정부와 새누리당은 17일 2주택 보유자의 전세 임대소득에 대해 월세소득과 마찬가지로 과세하겠다는 기존 방침을 철회하기로 한 상황. 시장에서는 임대소득에 대한 과세가 월세에만 적용될 경우 2주택 이상 보유자가 임대로 내놓은 일부 주택을 월세에서 전세로 돌리는 현상이 나타날 수 있다고 보고 있다. 특히 연간 월세 임대소득이 2,000만원이 넘어 분리과세가 아닌 종합과세가 적용되는 다주택자의 경우가 이에 해당될 수 있다는 분석이다.

김규정 우리투자증권 연구위원은 "2주택자 전세소득 과세 방침이 철회된다면 이사 수요가 늘어나는 가을시장에 전세 물건이 좀더 나올 여지가 생겨서 전세가격 상승에 대한 불안감이 다소 줄어들 수 있을 것"이라고 전망했다.

주택담보대출 완화 조치에 이은 후속 조치라는 점에서 전셋값 안정에 미치는 효과가 배가될 수 있다는 시각도 있다. 권일 닥터아파트 팀장은 "대출 규제 완화로 전세 대신 매매를 택하는 이들이 늘어날 경우 전세 수요가 줄어들 수 있는데 여기에 공급이 늘어날 수 있는 정책이 더해진 격"이라며 "전세가격 결정 시 세입자의 협상력이 커질 수 있다는 점에서 단기적으로 상당한 호재가 될 것"으로 전망했다.

하지만 회의적인 시각도 만만치 않다. 무엇보다 부동산대출규제 완화가 정부 기대처럼 전세 수요 감소, 주택 매매 증대로 이어지기 힘들 거라는 분석이 많다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "그 동안 세입자들이 주택 구매를 하지 않았던 것이 대출을 더 받지 못했기 때문이라고 보기는 어렵다"며 "이번 조치로 매매로 전환하려는 움직임이 얼마나 나타날 지 의문"이라고 말했다.

전셋값 상승 요인이 여전하다는 점도 변수다. 집주인이 전세 대신 월세를 선호하는 현상은 여전하다. 국토교통부의 전월세 통계에 따르면 월세 비중은 올 5월 41.3%를 기록해 처음으로 40%를 넘어섰다. 2011년 5월 33%에 비해 8%포인트가 증가한 수치다. 또한 올 들어 5월까지 월세 거래 증가률은 전년 동기 대비 6.8%인데 비해 전세 거래는 10.7% 감소했다. 정부 정책으로 전세 수요가 줄고 공급이 늘어난다 해도 시장의 흐름을 바꿔놓긴 쉽지 않을 것이란 분석이다. 박원갑 수석전문위원은 "하반기에 한국은행이 금리를 인하한다면 전세에서 월세 전환은 더욱 가속화될 수 밖에 없다"며 "강남 재건축 이주 수요에 따른 전세 수요 증가도 무시 못할 변수"라고 지적했다.

실제로 이날 한국감정원이 발표한 14일 기준 전국 아파트 주간 전세가격은 여름철 비수기에 주택담보대출 완화 소식이 전해졌음에도 전주 대비 0.07% 상승했다. 수도권의 경우 0.1% 올라 전주보다 상승폭이 두 배 커졌다. 김세기 한국감정원 주택통계부장은 "전세 수급 불균형 현상이 이어지고 있는 것이 가장 큰 이유"라고 분석했다.

장기적으로 보면 전세시장 불안 요인이 확대됐다는 우려도 나온다. 안진걸 참여연대 민생팀장은 "지금도 주택담보 대출 가운데 40% 이상이 부실 위험성 대출로 꼽히고 있는데 이 한도를 더 늘린다는 것은 향후 집값이 조금이라도 하락할 경우 깡통 전세가 쏟아져 나올 수 있는 위험성이 그 만큼 커진다는 것"이라고 말했다. 양지영 팀장은 "대출을 끼고 있는 전세와 그렇지 않은 곳의 가격 차이가 앞으로 훨씬 더 커질 것"이라고 말했다.