[Realty Column] 오피스텔 투자, 신중해야 한다 (한국경제 2011-06-13 11:08)

[Realty Column] 오피스텔 투자, 신중해야 한다

주택경기 침체로 그동안 부동산 투자의 대표주자로 꼽히던 버블세븐 지역의 아파트가 오랜 침체기에 접어들었다. 반면 매월 일정한 수입이 보장되는 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난 3월 초 서울 강남에서 공급된 오피스텔은 평균 57 대 1의 경쟁률을 보이는 등 과열 기미까지 보이고 있다.

오피스텔 투자의 가장 큰 장점은 2억~3억 원의 소액투자가 가능하다는 점과 정기예금 이상의 수익을 얻을 수 있다는 점 등이다. 그렇다면 실제로 오피스텔 투자의 수익률은 어느 정도나 될까.

부동산 투자의 수익은 시세차익과 임대소득으로 나눌 수 있다. 우선 매매차익 부분을 살펴보자. 최근 인기를 끈 서울지역 59.4㎡ 오피스텔은 3.3㎡당 1394만 원, 총 2억5000만 원대에 분양됐다. 이는 전년(3.3㎡당 815만 원) 대비 약 70% 가까이 오른 가격이다. 비싸게 산만큼 시세차익을 거둘 가능성이 줄어든 것이다.

그렇다면 임대수익률은 어느 정도 선일까. 앞서의 오피스텔을 예로 수익률을 계산해보자. 분양가 2억5000만 원, 59.4㎡ 오피스텔의 경우 분양업체에서 주장하는 예상 임대료는 보증금 1000만 원에 월세 90만 원 수준이다. 계산하면 약 4.5%의 수익률이 나온다. 투자자가 레버리지를 이용했다면 수익률은더 떨어질 수밖에 없다.

만약 소형 아파트에 투자하는 것과 비교하면 어떤 결과가 나올까. 앞서 언급한 2억5000만 원짜리 오피스텔과 강동구에 위치한 3억 원짜리 같은 평형의 아파트를 비교해보자. 임대료도 같다는 가정 하에 투자 메리트를 살펴보자.

동일한 보증금과 동일한 월세가 발생한다는 점에서는 어떤 투자가 유리한지 판단하기가 쉽지는 않다. 하지만 오피스텔의 경우 전용면적이 일반 아파트에 비해 50% 수준에 불과하다는 점에서 1인 가구 이상이 거주하기 쉽지 않은 것이 현실이다.

1인이 거주하고자 매월 100만 원의 월세를 지불하는 것과 3~4인이 거주하기 위해 매월 100만 원의 월세를 지불하는 것의 차이는 극명하다. 게다가 오피스텔의 경우는 향후 재건축 등의 가능성 자체가 희박해 개발에 따른 이익이나 가격 상승에 따른 시세차익 또한 기대하기 어렵다.

반면 강동구의 아파트는 교통과 교육 등 주거환경이 좋아 주택으로서의 가치도 높고 재건축 등 개발에 따른 매매차익을 기대할 수 있어 투자 메리트가 더 크다고 할 수 있다.

문제는 과연 매월 100만 원에 상당하는 금액을 거주비용으로 사용할 계층이 얼마나 될 것인가에 대한 점이다. 2010년도 도시 근로자 가구의 월평균 소득은 400만 원 정도로 매월 100만 원 상당의 월세를 납입해야 한다면 전체 소득의 25% 이상을 거주비용으로 사용해야 한다.

수요자 입장에서는 전체 소득의 25%에 해당하는 월세는 만만치 않은 금액이다. 더구나 오피스텔의 주 수요층은 직장인 초년생이다. 직장인 초년생이 매월 100만 원의 임대료를 지불해야 한다면 실제로 다른 재테크는 거의 불가능하다고 봐야 한다.

오피스텔 공급 확대에 따른 위험도 간과할 수 없다. 오피스텔의 인기가 높아지자 최근 오피스텔 건축허가 건수가 급격히 늘고 있다. 이 같은 상황에서는 앞으로 공급 확대에 따른 가격 하락의 위험에 직면할 가능성도 배제할 수 없다. 1~2인 가구의 수요 증가보다 공급이 앞설 경우 수익형 임대사업 시장이 성숙되기도 전에 붕괴할 수 있다.

오피스텔이 1~2인 가구의 수요에 부합하는 상품임은 분명하다. 1~2인 가구의 소형 주택에 대한 수요가 앞으로 증가할 것 또한 분명한 사실이다. 하지만 시장의 수요와 공급에 대한 확신, 그리고 투자 수익률에 대한 면밀한 검토 없이 막연히 분양업체에서 제시하는 수익률만 믿고 투자하는 어리석은 행동은 절대 하지 말아야 할 시점이다.

이연학 교보생명 재무설계센터 CFP·웰스매니저

수익형 오피스텔로 관심집중, 하반기 부동산시장 상승기대 [0호] 2011년 06월 15일 (수) 09:06:07 정경뉴스 2011년 상반기 한동안 침체되 있던 부동산시장이 상승세로 돌아설 것으로 전망되고 있다. 전셋값 상승으로 시세대비 저렴한 급매물을 찾는 이들이 크게 늘고 있으며, 시장 분위기가 호전되고 있기는 하지만 시세차익을 통한 매매이익이 실질적으로 기대하기가 어려워 지자 투자자들의 발길이 ‘수익형부동산’에 몰리면서 관심이 집중되고 있다. 그 중 오피스텔은 주택과 달리 수도권 주요지역에서 매년 공급물량이 한정 되 있어 선택의 폭이 좁고 최근 신도시를 중심으로 소형아파트의 공급마저 없는 상황에 소형오피스텔의 인기가 하루가 다르게 치솟고 있다. 오피스텔은 상가와는 달리 주거 또는 사무실 등 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있으며, 주로 도심의 한 중심에 위치하고 풀옵션으로 구성되어 있어 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다. 최근에는 대기업 건설사들까지 오피스텔 공급에 앞장서는 등 당분간은 오피스텔의 인기가 지속될 전망이다. 이런 부동산 시장의 흐름 가운데 동탄 신도시에 삼성반도체 및 LG전자 등 산업단지 조성과 인구유입의 증가에 맞물려 전문가들 사이에서도 그 투자가치가 새롭게 조명되고 있다. 이런 분위기에 딱 어울리는 최적의 투자처가 동탄신도시에서 분양하고 있는 “동탄 센트럴시티 오피스텔”이다. 동탄 센트럴시티 오피스텔은 여의도공원의 1.5배에 달하는 센트럴파크와 선큰공원 중심으로 660만평에 달하는 동탄 2기 신도시 복합단지와 마주하고 있어 업계에서도 높은 투자가치를 인정하는 곳이다. 센트럴시티 오피스텔은 중심상업지구에 위치하고 있으며, 인근에 삼성반도체 공장이 들어서있고 추가로 34조원을 들여 2012년까지 삼성반도체 생산라인이 증설된다. 또한 LG전자가 인근에 함께 입주하면서 이 지역의 임대수요는 매우 풍부하다고 볼 수 있다. 전 세대 9층 이상, 남향배치로 주거환경의 쾌적성을 높였으며, 분양가 또한 거품을 제거하여 3.3㎡당 평균 600만원대를 실현, 인근 동탄 신도시 내 오피스텔에 비해 3.3m²당 분양가가 약50만원에서 150만원이상 저렴하여 투자비용 대비 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 교통면에서도 KTX, GTX 외에 서울-동탄간 도로개통으로 동탄에서 강남까지 20여분이면 도착이 가능하며, 제2외곽순환도로가 일부 개통되면서 서해안에서 양지까지 시간이 단축되어 서울 도심으로의 진입이 용이하다. 오는 2011년 10월말 입주예정인 센트럴시티 오피스텔은 분양권 전매가 가능하며 중도금 40%무이자 대출과 42인치 TV를 비롯해 삼성전자 빌트인(시스템 에어콘, 건조기능 드럼세탁기, 냉장고)이 풀옵션으로 무상제공 된다.(문의 : 031- 8003-0600)