[부동산] 주택청약종합저축, 오해와 진실 (매일경제 2009.05.22)

[부동산] 주택청약종합저축, 오해와 진실 통장 하나로 모든 주택에 청약할 수 있는 주택청약종합저축이 지난 6일 출시 첫날에만 가입자가 226만명에 달할 정도로 인기를 끌고 있다. 종전에 아파트를 청약하려면 청약저축(전용면적 85㎡ 이하 공공주택에 청약 가능)이나 청약예ㆍ부금(민영주택 청약용) 등 3가지 중 최소한 하나에 들어야 했다. 하지만 청약저축 청약예금 청약부금 기능을 합한 종합통장 주택청약종합저축이 나오면서 이제는 가입 방식이 달라졌다. 일단 주택 소유 여부나 연령에 관계없이 누구나 가입할 수 있다. 무주택자는 물론이고 유주택자, 미성년자 등 모두 `1인 1통장`을 만들 수 있는 것. 청약시 국민주택 또는 민영주택 어디에나 청약이 가능하기 때문에 일명 `만능 청약통장`으로 불린다. 그렇지만 기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 효력은 그대로 유지되기 때문에 `만능`이라는 포장만 보고 주택청약종합저축으로 갈아타면 오히려 손해를 볼 수 있다. 예컨대 최근 서울 강남 세곡과 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 보금자리주택 시범지구 4곳이 선정돼 9월에 사전예약 방식으로 1만2000~1만5000가구가 우선 분양될 예정이지만 주택청약종합저축 가입자는 혜택을 못 볼 것으로 전망된다. 보금자리주택 청약 자격은 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입 무주택 가구주지만 당첨 확률 측면에서 본다면 사실상 그 대상은 청약저축 가입자로 제한될 것으로 예상되기 때문이다. 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 가운데 이달부터 나온 주택청약종합저축은 1순위가 되려면 앞으로 24개월이 지나야 한다. 아울러 미성년자도 주택청약종합저축에 가입할 수 있지만 1순위 요건을 갖추더라도 바로 청약할 수 없다. 현 청약제도는 20세 이상인 자에게 청약권을 부여하고 있기 때문이다. 이에 따라 주택청약종합저축으로 갈아탈 때는 기존 통장과 비교해 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 다만 `1인 1통장`이 가능하기 때문에 기존 통장을 그대로 유지하면서 다른 가족이나 자녀 명의로 주택청약종합저축에 가입하는 것은 바람직하다고 전문가들은 조언한다. 한편 기획재정부와 국토해양부에 따르면 주택청약종합저축의 세제 혜택은 과거 청약저축 통장 가입 조건을 갖춘 사람에게만 청약저축과 같은 혜택을 주는 선에서 결정됐다. 이전 청약저축 소득공제 대상은 무주택 가구주인 근로자로 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택을 청약하면 연간 납입금액 40%(금액 한도 48만원)에 대해 소득공제 혜택을 줬다.

주택청약종합통장에 대한 궁금증을 문답풀이 형태로 알아본다. －기존 청약저축이나 청약 예ㆍ부금 가입자의 전환 가입은 가능한가. ▶주택청약종합저축 통장이 출시됐지만 기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 효력은 그대로 유지된다. 기존 통장 가입 기간이 길고 생각해둔 분양 예정 단지가 있다면 기존 통장을 갖고 있는 것이 유리하다. 기존 통장에서 주택청약종합저축으로 전환은 불가능하다. 기존 청약저축, 청약예금, 청약부금 가입자가 주택청약종합저축에 가입하려면 기존 통장을 해지하고 주택청약종합저축에 신규로 가입해야 한다. 특히 신규로 가입하면 기존 통장의 가입 기간과 금액을 인정하지 않는다. 청약저축은 납입 횟수와 금액, 예ㆍ부금은 청약가점으로 당락이 결정되기 때문에 가점이 높은 청약 예ㆍ부금 가입자나 납입 횟수(금액)가 많은 청약저축 가입자는 기존 통장을 보유하는 것이 좋다. 당장은 주택청약종합저축에 가입하는 사람과 기존 통장 가입자가 동시에 경쟁하면 가입 기간이나 순위에서 앞서는 기존 가입자가 아파트 당첨에 유리할 수 있다. 그렇지만 2년 뒤 주택청약종합저축 가입자가 1순위가 되고 나면 사정이 달라진다. 주택청약종합저축 가입자는 공공이나 민영을 자유롭게 청약할 수 있기 때문에 기존 통장 가입자보다 더 많은 청약 기회를 얻게 된다. 이러한 점을 고려해 기존 통장 가입자 중 가입 기간이 짧고 가점이 높지 않은 사람이라면 주택청약종합저축으로 갈아타는 것을 고려해볼 필요가 있다. －주택청약종합저축 납입 방식은. ▶매월 일정 금액을 납입하는 납입식을 기본으로 하고 예치식을 병행한다. 구체적으로 살펴보면 매월 2만원 이상~50만원 이하 금액을 5000원 단위로 납입할 수 있다. 이를 2년간 적립하면 청약저축 1순위가 부여된다. 또 적립금액이 지역별 예치금으로 인정되면 민영주택 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 예컨대 서울에서 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약을 원한다면 적립금액이 300만원이 돼야 하고, 전용면적 85~102㎡ 600만원, 102~135㎡ 1000만원, 135㎡ 초과는 1500만원의 적립액이 필요하다. －적립식과 예치식을 병행할 때 기존 청약저축 가입자 순차에 역전 현상이 발생하지 않는가. ▶이를 방지하지 위한 조치가 마련돼 있다. 기존 청약저축은 10만원 한도로 납입하고 있지만 주택청약종합저축은 최대 50만원까지 납입 가능하다. 이에 따라 2년 이상 경과한 1순위자 선정에서 납입 총액을 기준으로 하면 순차 역전 현상이 발생할 여지가 있다. 이를 방지하지 위해 주택청약종합저축 가입자가 85㎡ 이하 국민주택 청약시 월 납입금액이 10만원을 초과하면 최대 10만원까지만 인정하기로 했다. －예치금을 일시에 예치해도 분할 납입을 인정해 주나. ▶한 번에 예치하는 일정액을 분할 납입금으로 인정받기를 희망할 때 선납을 인정하고, 선납한 납입 횟수는 납입일 경과 후 납입액이 예ㆍ부금의 지역별 예치금에 도달하면 예치금으로 인정된다. －주택청약종합저축 통장을 이용할 때 주택 종류와 규모는 마음대로 골라 청약할 수 있나. ▶공공주택이든 민간주택이든 원하는 대로 신청할 수 있다. 민간주택 청약은 최초 청약시 희망 주택 규모를 선택할 수 있다. 기존 통장은 최초 가입할 때 주택 규모를 정해 예치금을 넣어야 하지만 주택청약종합저축은 가입할 때가 아니라 청약할 때 신청할 주택 규모에 예치금을 맞추면 된다. 그렇지만 최초 희망 주택 규모를 선택한 이후 이를 변경하려면 2년이 지나야 한다. 특히 이 과정에서 작은 주택 규모로 청약할 때는 바로 할 수 있지만 큰 주택 규모로 청약하려면 변경한 날로부터 1년이 지나야 가능하다.