강남 재건축 지금 투자해도 되나 (매일경제 2009.05.24)

강남 재건축 지금 투자해도 되나

호재 몰린 고덕·개포 주공 유망

강남 재건축의 대표주자로 꼽히는 개포 주공아파트. 부동산시장이 어느 때보다 혼란스럽다. 갈 길을 못 찾고 시중에서 떠도는 수백조원대 유동성, 하루가 다르게 쏟아 내는 부동산 규제 완화와 동시다발적으로 위협하는 투기 억제책, 경제가 바닥을 쳤다는 생각과 살아날 것 같지 않다는 생각들이 교차하고 있다. ‘그래도 부동산밖에 없다’와 ‘부동산은 이제 끝이다’는 양 극단을 함께 내뱉는 투자언어들이 가만히 앉아 있기도, 앞서 나서지도, 중간 자리를 차지하기도 어렵게 만드는 시기다. 투자 세상에 대해 궁금증을 안고 가는 사람들은 초등학생이 지도 하면 한반도를 그리듯 투자 하면 강남을 가장 먼저 떠올리게 된다. 그만큼 강남은 최근까지도 약간의 위험을 무릅쓰면 큰 수익을 가져다 줄 황금알 거위들이 노니는 곳이었기 때문이다. 아마 곧 다가올 미래에도 투자시장에서 던지는 첫 번째 화두는 ‘강남 괜찮을까?’가 될 것이다. 상전의 시대에도 벽해의 시대에도 그래왔듯이 사람들이 노리는 곳은 한정돼 있기 때문이다. 강남 속 ‘자연친화 주거지’ 눈여겨봐야 단시간에 일확천금을 노리려는 사람, 80% 이상 자기 돈이 아닌 남의 돈을 섞어서 투자하려는 사람, 강남의 내부에 들어가 샅샅이 훑어보는 것도 싫은 게으른 사람은 애당초 강남을 꿈에 그리지도 말아야 한다. 대출금이 많이 섞여 있으면 기나긴 시간과의 사투에서 승리할 수 없을 뿐더러 금융정책과 거래규제의 도전에 굴하지 않고 의사결정의 이니셔티브(행동방안)를 쥘 수 없기 때문이다. 어차피 살아갈 집이 필요하면서 장기간 보유해도 괜찮은 성격의 자금으로 넓은 강남 지역을 다 들여다본 후 실수요 겸용 투자를 하려는 사람들에게 어울리는 곳이다. 그렇다면 강남은 종잣돈이 풍부한 부자만 들어갈 수 있는 곳인가. 그건 아니다. 강남에 대치동 은마, 압구정 현대, 잠실 주공5단지, 반포 자이, 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스만 있는 것은 아니다. 물론 다른 지역과 비교하면 평균적인 투자금액이 비교할 수 없을 만큼 크긴 하다. 개포동 재건축 지역에서 가장 작은 2단지 25㎡(7.5평)짜리도 5억원에 육박하니 강남구에서만 찾는다면 적은 돈으로 실수요 물건을 찾기가 쉽지 않을 것이다. 그러나 시야를 좀 더 멀리 내다보면 미래의 강남은 지금보다 훨씬 넓게 자리한다. 게다가 지금의 강남 지역은 주거지대로서의 순수성을 잃어가고 있기 때문에 머지않아 초고층 주거단지로 변하게 될 것이다. 그러나 투자의 황금률 제1조 ‘희소가치가 없으면 가격이 나가지 않는다’는 조항에 비춰 강남의 희소가치라는 장점이 사라지면서 투자가치 또한 물거품이 될지도 모른다. 그러기 때문에 강남에 들어가 성공하기 위해서는 남들 뒤따라가지 말고 ‘강남에서 사라지게 될 쾌적성, 자연친화적 순수주거지대는 어디로 옮겨갈 것인가’를 남보다 앞서 발로 분석해야 한다. 잠실 주공5단지는 ‘고위험 고수익’ 상품 재건축 대상 아파트 중 가격이 저렴하면서 재건축 후 순수주거지대로 남을 만한 곳이 어디인지를 찾는다면 인접지역으로 시야를 넓혀야 한다. 부동산은 지역 간 경쟁과 쇠퇴의 과정을 반복하면서 발전하기 때문이다. 지리적으로 순수주거지대와 가장 가까운 강남 재건축 지대의 핵심은 개포동이다. 우선 앞에 큰 산이 있어 재건축 설계에 따라 앞산의 녹지를 단지 안으로 끌어들여 올 수 있을 만큼 땅이 넓다. 그뿐 아니라 긴 양재천이 뒤를 감싸고 흐르며 대치동·도곡동·삼성동의 상업적인 열기가 주거지대에 침입하는 것을 막아주기 때문이다. 조합설립인가를 받은 개포 주공1단지는 새로 진입하려는 투자자 입장에서는 조합원 명의변경 가능 물건 중에서 골라야 하고, 재건축 준공 전까지 명의변경이 안 된다는 약점을 안아야 한다. 5040가구 대단지고 36㎡(11평) 대지지분은 46㎡(13.89평), 60㎡(18평)의 대지지분은 89㎡(26.91평)로 넓은 편이나 대지지분 가치는 이미 아파트 가격에 반영돼 있다. 강남권 가장 큰 재건축 대상답게 학교, 상가 등이 골고루 자리해 편리하다. 개포 주공2단지는 1400가구로 작지만 개포 재건축 아파트 중 가장 작은 면적과 가장 넓은 면적이 함께 자리한다. 재건축 후 큰 평형이 필요하거나 공원조망권을 확보하고 싶은 투자자에게 적합하다. 개포 주공3단지는 1160가구로 가장 작은 단지지만 조망권이 좋고 다른 단지 대비 대지지분이 3.3㎡ 정도 더 많다. 개포 주공4단지는 2840가구의 중규모에다 개포역과 대모산역 중간에 자리해 전철교통이 가장 좋다. 1970가구 규모의 개포 시영아파트는 개포동 저층 재건축시장 가격의 바로미터로서 지난해 9~10월에 10% 이상 급락한 후 12월부터 올 2월까지 5% 정도를 회복한 후 정체상태에 있다. 과거의 가격을 회복하지 못한 채 거래가 주춤한 상태다. 잠실 주공5단지는 제2롯데월드가 아니어도 주변이 이미 번잡한 상가 및 업무지대로 변해 지구단위계획과 단지설계 단계부터 그린IT, 유비쿼터스, 친환경연료 등 획기적인 마인드가 도입되지 않고서는 주거의 쾌적성 개념에서 멀어질 것으로 보인다. 그래서 실수요자보다 순수투자자에게 관심이 더 높지만 그만큼 고위험 고수익이다. 재건축 정비사업조합 추진위원회가 추진하는 용적률 300%, 50~70층 구상과 이것을 막으려는 행정기관 간에 힘겨루기가 계속되고 있으며 이에 따라 가격이 1억~2억원씩 등락을 거듭하고 있다. 고덕 주공2단지는 재건축 후 잠실과 하남 사이에서 새롭게 태어날 가능성이 높다. 게다가 주변까지 풍산지구, 강일업무지구 외에 미사리 보금자리주택단지가 가세해 미래의 주거환경이 지금보다 더 쾌적하고 편리해질 것이다. 또한 다른 주변 단지보다 앞선 발상으로 일정 면적 기부체납 후 2종주거지역을 3종주거지역으로 전환하려는 시도를 하고 있기 때문에 사업성 호전, 가구당 분담금 감소 등으로 이어져 재건축 속도가 빨라질지도 모른다. 용적률 변화·동 간 거리 완화 효과 등 따져봐야 아파트 회갑 30년, 강남아파트는 이 수명숫자의 정점에 다다라 있다. 아무도 못 말리는 이러한 물리적 요인으로 인해 행정적, 정치적으로 흔들리더라도 조만간 새로운 지역으로 재탄생할 수밖에 없다. 이 열기는 자체로 끝나지 않고 도미노 게임하듯 강동, 송파, 서초구를 넘어 분당권 리모델링으로까지 이어질 것이다. 세곡·우면동의 보금자리주택, 성남의 재개발지대, 성남공항이 이들 가운데 놓이게 되고 탄천만이 유유히 이들을 연결하며 흐르고 있을 것이다. 가깝고도 먼 투자의 중심지대인 강남권 재건축은 예나 지금이나 쉽게 이뤄지지는 않을 것이다. 많은 관심은 많은 질시를 낳기 때문에 자연이 아닌 행정적 요인에 늘 관심을 갖고 있어야 한다. 용적률 하나의 변화만으로도 투자가치가 수억원씩 왔다 갔다 하기 때문이다. 개발이익환수제, 용적률거래제(잠깐용어 참조) 등의 장치가 없는 상태에서 용적률 180%대를 예상하는 보수적 투자자와 300%를 예상하는 위험 선호형 투자자의 계산은 상상할 수 없는 수익률 변동폭으로 다가올 수밖에 없는 것이다. 미래 강남권 친환경주거지대로 남을 아파트를 발로 찾아냈다면 이젠 그곳이 2종주거지역인지, 3종주거지역으로 변신할 수 있는지, 소형평형의무비율이 지켜져야 하는 곳인지, 몇 층까지 올릴 수 있는지를 따져봐야 한다. 또한 동 간 거리(이격거리) 완화가 전체 용적률에 미치는 영향은 어느 정도인지 등에 대해 머리로 분석해야 한다. 이르면 7월부터 서울 시내 아파트의 동 간 거리가 건물 높이의 0.8~0.5배 수준으로 완화되기 때문이다. 같은 대지에서 두 동 이상의 건물이 서로 마주볼 때 종전에는 건축물 높이의 1배 이상을 떨어뜨려 배치해야 했지만 채광창이 있을 때는 벽면이 마주보는 경우 0.8배, 그 밖의 경우는 0.5배만 떨어지게 하면 된다. 시는 이격거리를 0.8배 수준으로 조정하면 용적률은 약 52% 증가하고, 0.5배로 조정하면 85%가량 증가할 것으로 전망했다. 한 번 실패하면 자금이 오래 묶여 다시 일어서기 힘든 강남권 부동산시장에서 가깝다고 현장 감각을 등한히 한다면 결코 성공할 수 없다는 사실을 명심하자. 잠깐용어 용적률거래제 : 보존 지역에 규제로 사용하지 못하는 용적률을 개발 지역 용적률로 보전하고 거래케 하자는 것. 문화재청과 국토연구원이 문화유산 주변 일대 보전과 개발을 조화시키기 위해 ‘문화유산 보전 대안’으로 추진 중이다.