서울 상권 지각변동 (한국경제 2010-12-13 01:15)

[서울 상권 지각변동]

(1) `女의 명동` 원스톱 쇼핑의 명소…`男의 강남역` 유흥ㆍ음식점 강세

'용호상박' 명동ㆍ강남역
되살아나는 '명동'
중국인 등 관광객 특수, 매출ㆍ점포시세ㆍ상인 만족도 강남역 제치고 국내 최고
먹을거리 강한 '강남역'
각종 식당ㆍ주점 밀집, 밤 10시 이후부터 활력…외식ㆍ편의점 매출 명동 능가

서울 명동의 중앙로.지난 10일 오후 5시께 지하철 4호선 명동역에서 우리은행 방향으로 학교 수업을 마친 여고생들이 인파에 휩쓸려 갔다. 이들은 아디다스와 후부 매장을 둘러본 뒤 값싼 액세서리 가게가 몰려 있는 1번가로 발길을 돌렸다. 중앙로 더페이스샵에는 중국인 관광객 10여명이 쇼핑백에 화장품을 통째로 담느라 정신이 없었다.

같은 날 오후 10시30분 강남역 금강제화 이면도로변의 가게들도 술 손님들로 앉을 자리가 없었다. 회사원 김창준씨(35)는 "요즘은 수능이 끝난 뒤여서 가는 곳마다 학생들로 만원"이라며 "할 수 없이 교보타워 쪽까지 올라가 고깃집에서 술 한잔하고 가는 길"이라고 말했다.

◆'부활의 노래' 명동상권


명동과 강남역이 대한민국 상권 1번지 자리를 놓고 자웅을 겨루고 있다. 이들 두 상권은 자타가 공인하는 황금상권.명동이 1960년대 이래 승승장구해온 전통 상권이라면 강남역은 강남이 본격적인 개발 붐을 탄 1980년대 이후 자리잡은 후발 주자다.

상권의 양대 축을 이루는 소비자와 상인들의 만족도,매출수준,점포시세 등을 비교해 보면 명동이 강남역을 다소 앞선다는 게 전문가들의 지배적 견해다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "명동상권은 패션과 먹을거리가 공존하는 데다 백화점을 끼고 있어 손님을 끌어모으는 집객력에서 강남역을 능가한다"고 평가했다.

이처럼 명동을 업그레이드한 기폭제는 외국인 관광객과 유니클로 자라 H&M 등의 제조직매형 의류(SPA) 브랜드들이다. 외국인 관광객은 힘을 잃어가던 명동을 살찌우는 젖줄이 됐다. 더페이스샵 명동2호점의 김종석 매니저는 "중국인 관광객을 중심으로 외국인이 고객의 70%를 차지한다"며 "조선족과 중국인 유학생을 '알바생'으로 쓰고 있다"고 말했다. 음식점에도 외국인 발길이 잦다. 안동찜닭 식당을 운영하는 K씨는 "30평짜리 매장에서 하루 평균 600만원의 매출을 올리는데,이 중 절반은 외국인이 올려준다"고 말했다.

이동희 명동관광특구협의회 사무국장은 "외국인들이 단체 또는 2~3명씩 짝을 지어 패션이나 뷰티 매장을 찾는 바람에 화장품 업체들이 너도나도 매장을 냈다"며 "3년 전 27개였던 매장 수가 지금은 67개로 늘어났다"고 소개했다.

◆명동은 여성,강남역은 남성


명동 중앙로에서 만난 나미경씨(27 · 여)는 "1주일에 한 번 정도 명동에 오는데 주로 쇼핑을 한 뒤 밥도 먹고 술도 마신다"며 "명동 주변에는 백화점들이 있어 원스톱 쇼핑하기가 좋다"고 말했다. 1주일에 3~4회 들르는 명동 마니아도 많다. 친구사이인 김은영씨(28)와 강지선씨(28)는 "친구들과 만남의 장소는 항상 명동"이라며 "쇼핑하고 커피 마시고 영화 보는 일이 모두 해결된다"고 전했다. 이들이 주로 옷을 사는 장소는 스페인의 SPA 브랜드인 '자라' 매장.디자인이 다양하고 부담 없는 스타일인 데다 가격도 합리적이어서 자주 찾는다고 한다.

강남역 상권의 주류는 먹을거리다. 음식점과 주점이 압도적으로 많다. 대로변에 패션이나 뷰티 가게가 속속 들어오고 있지만 아직은 비주류다. 이 때문에 강남역 마니아 중에는 유난히 남성들이 많다. 사무실이 역삼동에 있는 회사원 강영현씨(32)도 "친구와 만날 때나 데이트 장소를 강남역으로 잡는 것은 밥 먹고 술 마실 장소가 가격대나 취향별로 다양하기 때문"이라고 말했다. 반면 용인 죽전에 사는 이유나씨(23)는 "학원에 다니려고 매일 강남역에 오긴 하지만 번잡한 데다 '삐끼'들까지 설쳐 이곳을 별로 좋아하지 않는다"고 털어놨다.

패션 성격이 강한 명동을 여성이 주도한다면 강남역은 남성 색깔이 진한 유흥 · 오피스 상권인 셈이다. A화장품 업체의 하루 평균 매출도 명동에선 1500만원에 이르는 데 비해 강남역에선 300만원에 그친다. 반면 B외식업체와 C편의점의 하루 평균 매출은 명동(300만~353만원)보다 강남역(400만~412만원)이 더 많다.

강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com

▶ [서울 상권 지각변동] (1) 명동 점포 임대료 ㎡당 月 60만원 세계 8위…강남은 49만원

(1) 명동 점포 임대료 ㎡당 月 60만원 세계 8위…강남은 49만원

'용호상박' 명동ㆍ강남역

명동과 강남역의 상가 임대료는 세계적 수준이다. 세계적 종합부동산 컨설팅사인 '쿠시먼 앤드 웨이크필드(C&W)'는 지난 9월 '세계 주요 번화가 임대료' 조사에서 명동이 세계 59개국 269개 주요 번화가 중 8위라고 발표했다. 이 자료에 따르면 ㎡당 월 임대료가 명동은 60만4226원,강남역은 49만6426원으로 나타났다.

이는 총론 차원의 임대료 수준이며,각론으로 들어가면 입지별로,건물주별로 모두 다르다. 박종면 골드부동산 대표는 "로드숍 상권인 명동은 1층 매장만 가치가 있어 지하나 2,3층은 끼워서 임대한다"고 말했다. 평균 월세는 핵심인 중앙로가 3.3㎡당 250만~300만원,1번가 130만~250만원,3번가 100만~150만원 선에 형성돼 있다는 게 박 대표의 설명이다.

명동의 임대료는 거의 내려가는 법이 없다. 공실이 생겨도 마찬가지다. 매장 수요가 공급을 늘 초과하기 때문이다. 중앙로의 한 휴대폰 매장은 1층 330㎡(100평)에다 2층과 지하층을 끼워 보증금 30억원에 월세 1억3000만원을 주고 있다.

강남역 상권의 점포시세는 그야말로 천차만별이다. 강남역 7번 출구 대로변의 198㎡(60평)짜리 패션 매장은 보증금 12억원,월세 1억원인 데 비해 같은 라인인 CGV극장 뒤편 330㎡짜리 커피숍은 보증금 3억원에 월세가 2000만원이다. 류병우 이안공인중개사 이사는 "대로변 상가들은 대기업의 안테나숍들이 집결해 개인이 넘볼 수 없는 곳"이라며 "삼성타운이 생긴다고 해서 주변 상가 임대료가 두 배 정도 올랐는데 실제 '삼성 효과'는 미미한 실정"이라고 설명했다.

▶ [서울 상권 지각 변동] (1) "명동 유동인구 100만명 잡아라"…유명 패션브랜드 앞다퉈 입점

(1) "명동 유동인구 100만명 잡아라"…유명 패션브랜드 앞다퉈 입점

요지부동 명동ㆍ변신하는 강남
자라ㆍH&Mㆍ갭ㆍ포에버21 등 매장 선점경쟁 치열
최신 유행에 저렴한 가격, 유니클로 명동점 월매출 20억

명동은 글로벌 패스트패션 브랜드의 최대 격전지로 꼽힌다. 자라(스페인) 유니클로(일본) H&M(스웨덴) 갭(미국) 등 10여개 매장이 국내 소비자와 외국인 관광객을 놓고 명동상권에서 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 2008년 경기 불황으로 국내 업체들이 명동을 떠날 때 이들은 한국에 상륙하면서 대형 쇼핑몰과 명동 내 핵심 입지를 하나둘 꿰찼다. 여기에 스파오,코데즈컴바인,TNGT 등 국내 브랜드들이 명동 패스트패션 전쟁에 가세하면서 그 열기는 더 뜨거워지고 있다.



◆2~3개 매장 운영하는 H&M 유니클로

세계적인 수준의 임대료에도 불구하고 990~2800㎡ 규모의 대형 매장을 확보하고 있는 것은 물론 자라 H&M 유니클로 등은 명동에서 2~3곳씩 매장을 운영 중이다. 공간만 확보되면 추가로 매장을 낼 수도 있다는 반응이다.

이들이 앞다퉈 명동에 몰려드는 것은 하루 평균 100만명 넘게 몰려드는 유동인구를 잡기 위해서다. 품질 대비 저렴한 가격과 최신 유행을 반영한 신상품을 내세워 고객의 지갑문을 열고 전국 최고 수준의 매출을 올리고 있다. 업계에 따르면 1848㎡(560평) 규모의 유니클로 명동점에서 올리는 월평균 매출은 20억원.전국 53개 매장 중 1위다. 자라도 전국 20개 매장 가운데 명동의 엠플라자점과 눈스퀘어점이 월평균 9억~12억원으로 1,2위를 다툰다.

한 건물에 나란히 매장을 여는 것도 개의치 않는다. 엠플라자에는 자라와 포에버21,눈스퀘어에는 자라와 H&M이 입점해 있다. 주말에는 쇼핑하러 온 국내외 소비자들로 양쪽 매장 모두 발 디딜 틈이 없다. 서로 매출을 갉아먹기보다는 오히려 고객 유입이 늘어나 전체 매출을 올리는 데 도움이 되고 있다는 게 업체 측의 설명이다. 눈스퀘어는 H&M과 자라가 나란히 1층 매장을 차지해 집객효과를 톡톡히 누리고 있다. H&M과 자라의 하루 평균 방문 고객 수만 1만명.주말에는 1만5000여명에 이른다.

이렇게 명동이 브랜드 홍보효과는 물론 매출까지 높은 상권으로 주목받으며 다른 패션 브랜드들도 앞다퉈 매장 확보에 나섰다. 그러나 매물이 없어 매장 내기가 쉽지 않은 상황이다. 이랜드가 스파오에 이어 선보인 여성 SPA 브랜드 미쏘도 당초 명동에 1호점을 낼 계획이었지만 상황이 여의치 않아 강남역에 문을 열었고,자라를 운영하는 인디텍스도 두 번째로 들여온 '마시모두띠'를 명동 대신 가로수길과 강남역에 각각 1,2호 매장을 냈다. 자리만 확보되면 명동에도 낼 계획이라고 인디텍스코리아 관계자는 설명했다.

패션업체 관계자는 "예전에는 신규 브랜드 홍보 차원에서 매장을 잠시 열고 빠지는 정도였는데 요즘은 매출이 높다 보니 임대료가 천정부지로 치솟아도 입점 대기자가 줄을 서고 있다"고 말했다.

◆팽창 억제하는 명동상권 경계

내년으로 예정된 신분당선 개통을 호재로 강남역의 오피스 빌딩 매매가도 천정부지다. 뉴욕제과 인근 대로변 빌딩은 3.3㎡당 호가가 4억원에 달한다. 지하철 9호선 신논현역 개통으로 6호선 논현역까지 상권이 팽창할 것이란 기대감도 팽배하다. 김강희 우리부동산 부사장은 "삼성타운 입주를 호재로 급등했던 오피스와 상가 시세가 교통 호재를 발판으로 한번 더 뛸 것"으로 전망했다. 반면 류병우 이안공인중개사 이사는 "신분당선이 개통되면 지금처럼 강남역에서 버스를 내리지 않고 전철을 타고 분당 용인 등지로 곧바로 갈 것이기 때문에 유동인구가 줄게 된다"고 말했다.

남북으로 팽창하는 강남역과 달리 명동은 경계가 뚜렷하다. 명동성당(동)，눈스퀘어 상가(서)，명동역(남)，을지로입구역(북)이 그 경계선이다. 한정된 공간에 사통팔달로 유동인구가 몰려드는 '저수지 상권'인 셈이다. 이동희 명동관광특구협의회 사무국장은 "화장품 매장이 포화상태인데 엔화 환율이 1200원 이하로 내려가면 일본 관광객이 뚝 떨어질 수 있다"며 "명동상권이 지나치게 옷과 화장품에 의존하고 있어 오후 10시 이후에는 활력이 떨어지는 것도 문제"라고 지적했다.

▶ [서울 상권 지각 변동] (1) 20대ㆍ젊은 직장인 겨냥 강남대로 패션 리모델링

(1) 20대ㆍ젊은 직장인 겨냥 강남대로 패션 리모델링

요지부동 명동ㆍ변신하는 강남
삼성타운 입주ㆍ신논현역 개통, 유명 의류브랜드 잇달아 입점
지하상가도 195억 들여 변신 "코엑스몰 능가하는 인테리어"

서울 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역 일대 강남대로변이 젊은 직장인들의 쇼핑명소로 떠오르고 있다. 작년까지만 해도 이 지역은 커피전문점이나 중저가 화장품 매장이 대부분이었지만，최근 대로변 건물 1층에 패션 매장들이 앞다퉈 간판을 달고 있다.

지난 8월 금강제화 부근에 자라 매장이 들어선 데 이어 최근엔 지오다노 인근에 미쏘가 문을 열었다. 스페인 인디텍스에서 자라에 이어 국내에 새로 론칭하는 마시모두띠도 커피전문점 투썸플레이스 자리에 매장 공사를 진행 중이다. 패스트패션 브랜드 외에 패션잡화 레스포색,남성복 에스티코(STCO),속옷 브랜드 리바이스바디웨어 등이 새로 문을 열었다. 강남대로를 따라 9호선 신논현역과 7호선 논현역 사이에도 영국 캐주얼 브랜드 슈퍼드라이와 아웃도어 헨리한센 매장이 들어섰다.

◆유명 패션 브랜드 집결

패션 브랜드들이 강남역에 속속 입성하는 것은 서초동 삼성타운에 이어 신논현역 개통을 계기로 구매력 있는 젊은 직장인 수요가 크게 늘었기 때문이다. 점심시간이나 퇴근길에 들러 쉽게 구입할 수 있는 중저가 패스트패션 브랜드들이 인기다. LG패션의 패스트패션 브랜드 TNGT도 지난해 말 강남역 부근에 660㎡(200평) 규모의 매장을 냈다. 하루 평균 200여명이 방문해 1000만원어치를 사간다는 게 회사 측의 설명이다.

2007년 문을 연 유니클로 강남점의 월평균 매출은 16억원으로，전국 53개 매장 가운데 명동점에 이어 2위다. 660㎡(200평) 규모로 시작해 장사가 잘되자 작년에 지하 1층까지 확장해 1089㎡(330평)로 늘렸다. 명동점이 1848㎡(560평)에서 월평균 20억원을 올리는 것과 비교하면 강남점의 평당 매출이 훨씬 높다. 유니클로 관계자는 "강남점의 주요 고객층은 20대로 한 주에 여러 번 매장을 방문해 쇼핑하는 특성이 있다"며 "다른 매장과 비교해 신제품 매출이 높은 편"이라고 말했다.

강남역 대로변에 패션점들이 몰리는 데는 또 다른 이유가 있다. 글로벌 쇼핑 명소인 명동 일대가 이미 포화상태여서 명동에 버금가는 대체 입지로 강남역만한 곳이 없기 때문이다. 강남역 일대의 하루 유동인구는 평일 20만명,주말엔 40만명에 이르는 것으로 패션업체들은 추산하고 있다. 패션업계 관계자는 "강남역 부근 대로변의 1층 매장 임대료가 330㎡ 기준 30억~40억원 수준으로 부담스럽지만 이 일대 매장은 브랜드 인지도를 높이는 플래그십 스토어 역할을 하는 것은 물론 유동인구도 많아 손익분기점을 맞추는 데 어려움이 없다"고 말했다.

◆지하상가도 백화점식 리모델링

강남역 지상에 패션 업체들이 잇달아 둥지를 트는 것과 발맞춰 지하상가도 대대적인 변신에 나섰다. 지난 8월 말 영업을 종료하고 매장을 비운 뒤 9월부터 일제히 리모델링 공사에 들어갔다. 195억원의 공사비를 들여 10개월간 공사한 뒤 내년 7월 새 모습을 선보일 예정이다.

총 면적 1만2099㎡(3600평)의 지하상가 안에는 214개 점포가 영업해 왔다. 상가 면적은 3784㎡(1100평).업종은 의류 화장품 액세서리 휴대폰 가게를 중심으로 편의점과 소형 음식점까지 다양하게 분포돼 있다. 강남역 지하상가 운영업체는 강남역지하쇼핑센터㈜다. 상인들이 지분을 투자한 법인으로 일반 경쟁 입찰을 통해 10년간 상가 운영권을 서울시로부터 따냈다.

윤종회 강남역지하쇼핑센터 대표는 "코엑스몰을 능가하는 인테리어를 선보일 계획"이라고 말했다. 점포 수와 매장 면적은 리모델링 이전과 동일하지만 점포 디자인을 통일시켜 마치 백화점 매장에 들어온 듯한 느낌을 줄 것이라고 윤 대표는 강조했다. 그는 "리모델링 공사를 마치고 재개장하면 중 · 고가 유명 브랜드 위주로 형성된 지상의 상가와 상호 보완적인 역할을 해 소비자 유인효과가 지금보다 훨씬 더 커질 것"으로 내다봤다.

점포 면적을 제외한 나머지 8315㎡의 공간도 쾌적하게 꾸민다는 게 운영업체의 구상이다. 보행 통로를 충분히 확보하고 출구마다 색깔을 달리해 동선을 편리하게 할 방침이다. 쇼핑객을 위한 휴식공간을 330㎡(100평) 정도 확보하고 공연장 · 이벤트홀도 새로 만들 계획이다.

▶ [서울 상권 지각 변동] 명동 상권의 부활…강남역 제쳤다

명동 상권의 부활…강남역 제쳤다

홍대앞은 대학가 대표주자 … 삼청동, 전통문화 새 아이콘

서울의 상권지도가 바뀌고 있다. 국내 1,2위를 다투는 명동과 강남역 상권에서는 역전 드라마가 펼쳐지고 있다. 명동 상권은 2000년대 들어 한발짝 앞서 나가던 강남역 상권을 제치고 부활했다. 중국 일본 등 외국 관광객들의 쇼핑 열기와 전 세계 패션업계를 장악한 제조직매형 의류(SPA) 매장들이 명동을 글로벌 상권으로 끌어올렸다는 분석이다.

임대료 수준과 매출 면에서 명동 상권이 우위를 차지하고 있다는 게 상권 전문가들의 진단이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "2008년 전후 삼성타운 입주를 호재로 최고치를 보였던 강남역 일대 상가와 오피스 임대료가 앞으로 하향 조정될 전망"이라며 "백화점과 같은 대형 집객시설이 없고 원스톱 쇼핑이 힘든 강남역에 비해 명동이 돋보인다"고 평가했다.

강남 압구정동 일대에서도 큰 변화가 일어났다. 압구정동과 신사동 접경지역인 가로수길이 2007년 이후 대약진하면서 전통 황금상권인 압구정동을 압도하고 있다. 가로수길로 유동인구를 빼앗긴 압구정역 일대에는 성형외과가 몰려들어 출혈 경쟁을 벌이고 있다.

강북에서도 한때 대학가 상권의 쌍벽을 이루던 '홍대앞'과 '이대앞'의 상권 경쟁에서 '이대앞'이 힘을 잃었다. 이화여대역에서 이대 정문에 이르는 핵심 도로 한가운데에 집단상가가 들어서면서 상점가의 허리가 잘렸기 때문이다.

인사동과 삼청동의 고객 쟁탈전에서도 승패가 갈리고 있다. 인사동이 전통문화라는 정체성을 잃어가는 사이에 삼청동은 전통과 현대를 융합한 문화 코드로 고객을 끌어들이고 있다. 장영학 뚜레쥬르 사업부장은 "인사동에 중국산이 범람하고 저가 화장품 매장들이 늘어나면서 갤러리 공예점 등 문화 코드를 담은 가게들이 삼청동으로 옮겨갔다"고 말했다.

영등포에서는 르네상스가 일어났다. 상권 부흥의 주역은 경방 타임스퀘어.정통 복합몰을 표방하는 타임스퀘어는 '고령화'로 접어든 영등포 상권에 '젊은 피'를 공급했다. 37만㎡(11만2000평)의 거대한 상업공간에 들어선 백화점과 대형마트 영화관 호텔 등을 통해 10대에서 50대까지 폭넓은 고객층을 형성하고 있다. 반면 인접한 목동 오목교 상권은 목동에 국한한 지역 상권으로 고착되고 있다.

외식업체 더본코리아의 서정욱 본부장은 "타임스퀘어의 등장으로 현대백화점을 필두로 한 오목교 상권이 광역화 가능성이 줄어들어 목동지역 주민들의 쇼핑 · 외식 공간 역할에 그칠 것"으로 내다봤다.