뜨거운 부동산, 9년前 거품과는 다르다 (조선일보 2015.03.10 03:05)

뜨거운 부동산, 9년前 거품과는 다르다

[2006년엔 "혹시나, 오르겠지" 투기心理… 지금은 "차라리, 집을 산다" 實수요자들 움직여]

- 2006년 활황과 비교하니
2월 거래 9년만에 역대 최고치… 거래량 급증에도 집값은 안정적
9년전엔 매매價 10% 급등했는데 지금은 1.2% 상승하는데 그쳐

 

강남3구 거래량은 오히려 감소… 실수요자 위주로 부동산 정상화

부동산 시장이 달아오르고 있다. 3월 전부터 일부 지역에선 수백대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 아파트 청약 열기가 뜨겁다. 지난 주말 오픈한 전국 곳곳의 모델하우스마다 수천명이 장사진을 이뤘다. 지난달 수도권과 서울의 주택 매매거래량은 각각 3만7502건, 1만2990건으로 2006년 이후 9년 만에 2월 기준 역대 최고치를 기록했다.

겉만 보면 부동산 투기수요로 가격이 급등했던 2006~2007년 시기를 연상케 한다. 하지만 전문가들은 이번 주택시장 활황은 '전세난에 따른 실수요자 구매 수요'가 견인하고 있기 때문에 투자수요가 시장을 이끌었던 2006년 당시와는 근본적으로 다르다고 진단한다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "최근 부동산 시장의 호황은 전세난에 지친 실수요자가 자연스럽게 매매로 돌아섰기 때문"이라면서 "2006년 부동산 활황 때와 달리 얼어붙었던 부동산시장의 기능이 정상화되는 과정"이라고 말했다.

◇거래량 급증하지만 가격은 소폭 올라

올해 주택 거래량은 역대 최고였던 2006년(108만여건)을 뛰어넘을 기세다. 예전에는 거래량이 늘면 집주인들이 호가(呼價)를 올리고, 후속 추격 매수세가 이어지면서 집값이 연쇄적으로 상승하는 구조였다. 그러나 최근 상황은 다르다. 거래가 늘어도 매매가격은 거의 움직이지 않는 '디커플링(decoupling·탈동조화)' 경향이 뚜렷해지고 있는 것이다.

/그래픽=김현국 기자
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일례로 KB국민은행이 집계한 2월 서울 아파트 매매가격 상승률은 1년 전 대비 1.2%에 그쳤다. 주택 거래가 활발했던 2006년 2월 당시 서울 아파트 매매가격은 1년 사이에 10.5% 정도 올랐다.

당시 서울 한강 이남 지역 아파트 매매가 상승률은 15.2%에 달했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "과거엔 부동산 시장 활황이면 어김없이 투기 수요가 몰려 가격 폭등으로 이어졌지만, 최근에는 실수요자들이 거래를 주도하고 있다"며 "집값이 더 떨어지지 않을 것이라는 공감대 속에서 가격이 완만히 오르고 있다"고 말했다.

◇실수요자 시장 주도

최근 거래량 증가의 일등공신은 '전세난'이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "전세난 때문에 저렴한 주택을 사려는 실수요자들이 몰리면서 주택 거래가 활발하다"고 말했다. "2006~2008년은 집값 상승 기대감 때문에 투자하는 시기였다면, 지금은 전세금이 너무 올라 차라리 집을 사는 상황"이라는 진단이다.

이 때문에 강남구 고가 아파트보다는 변두리 지역의 저렴한 연립주택과 소형 아파트 거래가 활발하다. 실수요자들이 거래를 주도하면서 과거 투자 수요가 몰렸던 서울 강남 3구(서초·강남·송파)의 인기가 예전만 못한 것도 올해 부동산 시장의 특징이다.

올해 1~2월 서울 전체 아파트 매매 거래량은 1만5542건으로 작년 1~2월 대비 16% 증가했지만, 강남 3구 거래량(2793건)은 1년 전보다 오히려 200여건 감소했다.

오히려 서울 강남을 중심으로 고가의 주택을 과감히 처분하는 경우도 늘고 있다. 10억원이 넘는 비싼 집을 처분하고 위례신도시 등 서울 근교 소형 아파트를 분양받고, 남은 자금으로 수익형 부동산에 투자하는 다운사이징(downsizing) 현상이 번지고 있는 것이다.

◇"부동산 활황 임대시장 안정에 활용을"

주택 경기가 완연한 회복세를 보이면서 분양시장을 중심으로 투자 수요도 조금씩 살아나고 있다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "최근 분양시장의 활황은 실수요자 외에도 가격 상승을 기대한 투자 수요가 일부 가세했기 때문"이라며 "투자 수요가 과거처럼 집값을 밀어 올리는 정도는 아니다"라고 말했다.

전문가들은 정부가 현재의 부동산 활황을 임대주택시장의 안정화에 적극 활용해야 한다고 조언한다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "재개발·재건축 사업으로 없어지는 주택이 연간 40만 가구 정도인 만큼 그 정도의 주택은 매년 공급하도록 해야 한다"면서 "분양 시장이 활성화되면 중장기적으로 주택공급이 계속 늘어 임대시장 안정에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

 

전세난에 대출 지원도 늘자… 내집 마련에 뛰어드는 30代

(조선일보  2015.03.03 03:04)

이천 푸르지오 계약 30代… 2007년의 5배인 56% 달해
베이비붐 세대의 자녀들 年 60만명 주택市場 진입
보유資産 많지 않은데도 시장 낙관해 대출끼고 매입

 

서울 강서구 방화동에서 전세살이를 하는 직장인 문모(37)씨는 요즘 주말마다 수도권에 있는 아파트 모델하우스를 돌아다니고 있다. 그는 "큰아이가 초등학교에 입학하는 2017년에 입주하려고 김포나 시흥 쪽에 청약을 하려고 한다"며 "몇 년 전만 해도 집을 살 생각이 전혀 없었는데, 금리나 여러 조건을 따져보니 아파트를 새로 장만하는 것도 괜찮을 것 같다"고 말했다.

아파트 분양시장에 30대(代)가 주력 고객으로 부상하고 있다. 저금리 기조로 금융 비용 부담이 줄어든 데다 '디딤돌대출' '수익공유형 모기지' 등 각종 지원책이 30대를 신규 분양시장으로 끌어들이는 요인이 되고 있다. 전세난이 가중되면서 세입자 일부가 매매 시장으로 돌아서는 수요도 늘고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부의 잇따른 부동산 활성화 대책과 '집값이 더 떨어지진 않을 것'이라는 기대감이 퍼지면서 30대 등 젊은 세대로 구매층이 확산하고 있다"며 "최근 주택 수요자들은 기존 주택 매매보다는 가격이 저렴한 신규 분양시장에 관심을 두고 있다"고 말했다.

◇30代, 아파트 분양 시장의 새 主力

작년부터 수도권에서 분양한 전용면적 84㎡ 이하 중소형 아파트 단지는 30대 계약자가 눈에 띄게 늘었다. 본지가 대우건설이 작년 11월 경기도 이천시 증포동에 공급한 '설봉3차 푸르지오' 계약 현황을 분석해보니 전체 554가구 중 311가구(56.1%)의 계약자가 30대로 나타났다. 40대는 29%, 50대는 8%에 그쳤다. 2007년 초 대우건설이 같은 지역에서 '설봉1차 푸르지오'를 분양할 때 30대 계약자는 11.3%에 그쳤지만, 3년 뒤 2차 단지 분양 때는 27.7%로 늘었고, 지난해엔 전체 가구의 절반 이상을 차지한 것이다. 대우건설 관계자는 "전용 59~84㎡의 중소형 단지라는 점을 감안해도 30대 계약자 비중이 깜짝 놀랄 만큼 늘었다"고 말했다.

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/그래픽=김성규 기자

지난 1월 3481가구의 계약을 마감한 GS건설 '한강센트럴자이'는 30대 계약자가 전체의 40%를 차지했고, 40대가 29%로 뒤를 이었다. 박희석 GS건설 분양소장은 "아파트 단지마다 지역적 특성과 평형 등에 따라 연령별 선호도가 다르지만, 최근 들어 30대 계약자가 눈에 띄게 많아진 것은 사실"이라고 말했다. 반도건설이 2013년 4월부터 작년 말까지 총 4차례에 걸쳐 동탄2신도시에 분양한 '반도유보라 아이비파크' 아파트는 4개 단지 총 3778가구의 39.2%(1481가구)를 30대가 분양받았다.

◇'베이비붐 에코' 세대로 부동산 시장 세대교체

분양시장에 30대가 늘어난 것을 부동산 수요층의 '세대교체'로 보는 시각도 있다. 과거 주택 구매를 주도했던 '베이비붐 세대'(1955~1963년생)가 경제활동 일선에서 물러나면서, 그 자녀 세대가 부동산 시장의 주력 고객으로 부상하고 있다는 뜻이다.

1979년부터 1980년대 중반에 태어난 이들은 베이비붐 세대가 메아리처럼 다시 출생 붐을 일으켰다고 해서 '베이비붐 에코(echo) 세대'라고 부른다. 한국감정원은 2025년까지 연평균 60만명의 베이비붐 에코 세대가 주택 시장에 신규 진입할 것으로 예상하고 있다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "최근 베이비붐 에코 세대가 본격적으로 주택 시장에 유입되고 1인 가구가 늘어나는 영향으로 매매와 전·월세 거래량이 늘고 아파트 분양시장도 신규 수요가 확대되고 있다"고 말했다.

실제로 수익형 부동산으로 주로 50대 이상 장년층이 임대 수입을 목적으로 투자하는 경우가 많았던 오피스텔 분양에서도 30대의 참여가 늘고 있다. 지난달 평균 422대1의 청약 경쟁률을 기록한 현대엔지니어링의 '광교 힐스테이트 오피스텔'은 전체 172실 계약자 중 20~30대가 31.6%를 차지했다. 40대 계약자(32.2%) 비중과 비슷하고, 50대(25.1%)보다는 더 많았다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "보유 자산이 많지 않은 30대가 최근 분양시장에 적극 참여하는 것은 향후 시장 전망을 낙관적으로 본다는 뜻"이라며 "젊은 세대의 주거 불안 요소를 줄이고 부동산 시장에 새 수요 창출을 돕는 다양한 지원책 마련이 필요하다"고 말했다.

 

부동산의 봄은 모델하우스로부터 온다…주말 11곳 10만명 몰려

(조선일보 : 2015.03.08 22:59)

 

지난 1월 서울 강서구 마곡지구에서 분양한 ‘힐스테이트 마스터’ 아파트 모델하우스를 찾은 관람객들이 아파트 모형을 보면서 도우미로부터 설명을 듣고 있다. 최근 아파트 분양이 봇물을 이루면서 모델하우스 제작 업체 등 관련 업계에도 훈풍이 불고 있다.

지난 5일 경기도 화성시 능동의 ‘동탄2신도시 2차 푸르지오’ 모델하우스 부지. 이달 말 문을 열 예정인 2층 규모의 모델하우스 건물은 내·외부 골조 작업이 한창이었다. 안전모를 쓴 인부들이 비계(飛階)에 올라서서 건물 외벽을 마감하고 있었고, 내부에선 수십 명이 실제 건설될 아파트 내부를 합판으로 만드는 공사로 분주했다. 모델하우스 건설을 맡은 올가의 이상훈 전무는 “매일 60명 넘는 인력이 투입돼 주말을 반납한 채 밤낮으로 일하고 있다”며 “최근 일감이 많아 몸은 고되지만 마음은 즐겁다”고 말했다.

8일 인천 청라국제도시에 있는 ‘청라파크자이 더테라스’ 모델하우스에는 1만명이 넘게 몰렸다. 김보인 GS건설 분양소장은 “6일부터 사흘 동안 2만5000여명이 찾아와 3000건이 넘는 청약 상담을 했다”고 말했다. 부산 명지지구의 ‘중흥S클래스 에듀오션’, 경남 진주의 ‘진주평거 엘크루’ 모델하우스도 주말 내내 붐볐다. 3월 첫 주말인 6~8일, 새집 장만을 위해 전국 11개 모델하우스를 찾은 예비 청약자들은 10만명에 달한다.

작년 하반기부터 아파트 분양 시장을 중심으로 부동산 경기(景氣)가 회복되면서 건설사마다 올해 아파트 공급 물량을 대폭 늘렸다. 3월에만 전국에 아파트 5만8000여 가구가 분양을 기다린다. 아파트 분양이 활기를 띠면서 대표적인 관련 업종인 모델하우스 제작 업체들이 밀려드는 일감에 즐거운 비명을 지르고 있다.

◇”9년 만의 호황, 일감 2배로 늘어”

모델하우스를 전문으로 만드는 인테리어 업체들은 분양 시장 활황(活況)의 최대 수혜자로 꼽힌다. 일례로 인토피앤디는 현재 서울 마곡지구와 김포, 동탄2신도시 등 수도권부터 제주 지역까지 총 17곳의 모델하우스를 짓고 있다. 이 회사의 원희승 팀장은 “2006년 이후 9년 만의 호황”이라며 “모델하우스 오픈 날짜가 임박하면 밥 먹듯이 밤을 새운다”고 말했다. 모델하우스 건설은 부지 선정부터 완공까지 보통 3개월 정도 걸리지만, 일정이 급하면 1개월 안에 마무리되는 경우도 있다.

동일인테리어 원수진 전무는 “올 상반기에 건설할 모델하우스가 20곳이 넘는다. 부동산 경기가 바닥이었던 2012년과 비교하면 일감이 2배 넘게 늘었다”고 말했다. 그는 “작년 하반기부터 건설사의 모델하우스 제작 주문이 밀려 들어오고 있다”고 했다.

모델하우스 수요가 늘면서 부지 확보 경쟁도 치열하다. 대우건설 주택마케팅팀 한동준 과장은 “분양이 잘되려면 아파트 입지 조건만큼이나 모델하우스의 접근성과 주변 교통 환경, 주차 공간 확보 등이 중요하다”며 “최근 건설사 간 경쟁이 가장 치열한 동탄2신도시에 부지를 확보하지 못해 용인에 모델하우스를 짓는 업체도 있다”고 말했다.

◇작업 인부 구하는 게 ‘하늘의 별 따기’
인테리어 업체들은 “적어도 올해까지 아파트 위주의 주택 시장 활황이 이어질 것”이라고 입을 모은다. 그러나 모델하우스 수요 급증으로 현장에서는 일손 확보에 비상이 걸렸다. 인토피앤디 원희승 팀장은 “실제 공사를 맡을 인부 외에 현장 관리요원을 확보하는 게 가장 어렵다”고 말했다. 동일인테리어 원수진 전무도 “일거리는 많은데 일할 사람이 없다”며 “외국인 근로자 구하기가 ‘하늘의 별 따기’”라고 했다. 완공 후 모델하우스에서 관람객을 응대하는 도우미도 품귀 현상이 벌어져 몸값이 치솟고 있다.

하지만 분양 시장의 뜨거운 열기만큼 회사 수익은 오르지 않는다는 목소리도 나온다. 한 인테리어 업체 대표는 “글로벌 금융 위기 이후 건설사들이 원가를 낮추려고 ‘최저가 입찰제’로 모델하우스 제작을 맡기는 경우가 많다”며 “저가 수주와 과당경쟁으로 수익성이 더 나빠질까 걱정된다”고 말했다.

2015년 1월 16일 서울 강서구 마곡지구에서 문을 연‘힐스테이트 마스터’아파트 모델하우스엔 나흘 동안 4만5000명이 넘는 방문객이 몰렸다. 지난해에 이어 올해에도 신규 분양 아파트에 실수요자와 투자자의 관심이 집중되고 있다.

◇가전·가구업체는 ‘빌트인’ 시장 쟁탈전
주택 시장 활황의 영향을 받는 건설 원부자재 업체, 조경업체 등은 분양 뒤에 이어질 건설 붐에 대한 기대감이 높다. 신규 분양 후 입주 때까지 2년 정도 시간이 있지만, 가전·가구 업계 등도 분양 후 이어질 특수(特需)를 대비하느라 바쁘다.

LG전자·삼성전자 등은 아파트에 붙박이로 들어가는 에어컨·냉장고·세탁기 등 ‘빌트인(built-in)’ 가전 사업을 늘리고 있다. 조성진 LG전자 사장은 최근 “국내 시장에 빌트인 가전에 대한 다양한 수요가 있음을 확인하고, 관련 사업을 확대할 계획”이라고 말했다.

한샘 등 대형 가구업체들도 붙박이 가구 수요를 선점(先占)하기 위해 영업력을 강화하고 있다. 한샘 관계자는 “신규 아파트 분양 증가로 붙박이 가구 특판 시장 수주를 늘리기 위해 노력 중”이라며 “입주자와 건설사 양쪽의 만족도를 높이기 위한 태스크포스 팀도 운영하고 있다”고 말했다.

 

'1%대 금리' 한국은행發 경기부양… 證市·부동산 일단 溫氣

(조선일보  2015.03.14 01:36)

[경제 선순환 출발점 기대감]

코스피 소폭 상승… 모델하우스 10여곳 문 열자 '북적'
건설·음식 등 내수株와 전자·車 등 수출株 반등 가능성
가계, 대출이자 부담 줄어 민간 소비 확대 숨통 트일 듯
아직은 외부 변수에 민감… 美 금리인상 여부가 관건

 

13일 서울 합정역 인근 '마포한강2차 푸르지오 오피스텔' 모델하우스에는 즉석에서 청약 신청을 하는 사람들이 신청금(100만원)을 인출하느라 현금인출기 주변이 북새통을 이뤘다. 이날 문을 연 전국 10여곳의 아파트·오피스텔 모델하우스에도 방문객들이 몰렸다. 경기도 화성 동탄2신도시 '동탄역 반도유보라 아이비파크 5.0·6.0' 모델하우스는 1만명이 넘는 방문객이 몰려들었다. 오전 한때 입장객의 줄이 700m까지 길어져 대기 시간이 1시간 넘게 걸렸다.

이날 주식 시장에도 훈풍이 불었다. 코스피는 15.2포인트(0.77%) 오른 1985.79에 마감했다. 외국인 투자자들이 약 1000억원 순매수에 나섰다. 코스닥은 이틀째 크게 올랐다.

사상 최초로 1%대로 진입한 기준금리 인하 효과가 증시와 부동산 시장에 훈풍을 불어넣을 것이란 기대감을 낳고 있다. 이주열 한국은행 총재가 2%의 벽이라는 고정관념을 깨면서 내린 결단이 가계의 부채 부담 완화, 부동산 등 자산 가격 상승 등을 통해 경제 회복 선순환의 출발점이 될 수 있다는 것이다.

◇증시, 부동산 시장에 훈풍 기대

기준금리 인하는 우선 증시에 호재로 작용해 부동(不動) 자금이 예금에서 증시로 이동할 것이라는 기대감이 커지고 있다. 한은의 의도대로 내수와 수출이 살아날 경우 건설·음식료 등 내수주와 전자·자동차 등 수출주 중심으로 증시의 반등이 기대된다는 의견이 많다.

부동산 시장의 회복 가능성도 커지고 있다. 은행 대출 금리의 기준점 역할을 하는 코픽스 금리(신규취급액 기준 2.08%)가 1%대로 떨어지면 주택담보대출 금리가 떨어지고, 그럴 경우 기존 대출자는 원리금 상환 부담이 줄고, 신규 대출 수요가 늘어나 주택 경기가 진작될 수 있다.

또 금리 인하는 가계의 부채 상환 부담 축소로 이어져 가계의 소비 여력을 키울 수 있다. 1000조원을 넘어선 가계 부채 부담 탓에 민간 소비 증가율은 지속적인 하락세를 보여왔다. 민간 소비 증가율은 2010년 4.4%에서 2013년 2%로 추락했고. 지난해는 1.4%대로 주저앉았다. 이런 상황이라 수출이 호조세를 보이는 와중에도 내수 부진이라는 덫에 갇혀 성장률이 3%대 초반을 벗어나지 못하고 있다. 이준협 현대경제연구원 연구위원은 "가계의 이자 부담을 덜어주는 것이 소비 확대의 출발점이 될 수 있다"면서 "정부의 요구대로 자금 여력이 있는 기업들이 임금을 올린다면 상승 작용을 할 수 있다"고 말했다.

금리 인하는 원화 절상 압력을 줄여 수출 기업에 도움이 될 수 있다. 무역보험공사에 따르면, 수출 기업의 손익분기점이 되는 달러화에 대한 원화의 환율은 1055원이다. 지난해의 경우 평균 환율은 1053원을 밑돌았다. 이에 따라 수출기업의 매출액 대비 영업이익률은 지난 2011년 5.9%에서 지난해(6월 기준)에는 4.7%로 낮아졌다. 수출에 의존하는 한국 경제에서 수출 기업의 수익성 악화는 투자 위축만이 아니라 임금상승률을 떨어트리고, 민간 소비와 체감 경기를 악화시키는 원인이 된다.

◇파급 효과 크기는 미지수

1%대 금리 진입이 경제 주체들의 경제관념 자체를 바꿔놓을 것이라는 관측도 있다. 대우증권 홍성국 사장은 "이번 금리 인하로 1억원을 은행에 넣어둔 사람이 매월 받을 수 있는 돈은 세후(稅後) 12만원밖에 안 된다"며 "금리 인하폭은 0.25%포인트에 불과하지만, 금리가 1%대로 떨어졌다는 상징성이 중요하다. 이제는 더 이상 예금 갖고는 안 되겠다는 쇼크가 투자자들 사이에 퍼질 것"이라고 전망했다. 우리보다 먼저 초저금리 시대를 맞은 일본은 '금리가 떨어지니 소비를 줄여야겠다'는 쪽으로, 미국은 '이제 위험을 감내하고 투자에 나서야겠다'는 쪽으로 움직였는데, 얼마나 많은 투자자가 미국형 행동을 보일지가 관건이라는 설명이다.

그러나 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 등 외부 변수에 따라 금리 인하 효과가 약해지거나 끊어질 가능성도 있다. 미국 연준이 이르면 6월 금리를 올릴 것이라는 전망이 커지고 있기 때문이다. 이럴 경우 신흥국 자본 시장이 달러 유출로 요동칠 가능성이 있고, 우리나라도 악영향을 받을 수 있다.

당장 다음 주 열릴 미 연준의 금리·통화정책 회의인 연방공개시장위원회(FOMC)에서 "금리 정상화에 '인내심'을 발휘하겠다"는 표현이 삭제될 가능성이 크고, 6월에 금리 인상이 단행될 것인지 여부 등을 놓고 시장이 크게 출렁일 가능성이 있다.

대신증권 조윤남 리서치센터장은 "FOMC 결과와 6월 금리 인상 여부 등이 (한은의 기준금리 인하보다) 국내 금융시장에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.