텅 빈 `가든파이브`, 입주율 20% 불과해 개장 연기(조선일보 2009.06.05)

텅 빈 '가든파이브', 입주율 20% 불과해 개장 연기

2003년 청계천 개발에 따른 이주 상인들을 위해 서울시가 개발한 ‘가든파이브’가 준공을 앞두고 몸살을 앓고 있다고 한국경제신문이 5일 보도했다.

특수 분양 대상자들인 청계천 이주 상인들과 분양가를 두고 분란이 일고 있기 때문이다. 입주도 하기 전에 ‘유령 상가’로 전락할 수 있다는 우려가 높아지고 있다고 이 신문은 보도했다.

국내 최대 규모 복합쇼핑몰인 송파구 문정동 ‘가든파이브(Garden5 · 동남권 유통단지)’의 제4차 특별 분양 1순위 마감날인 지난 4일.청계천 2가 공구상가 채모 사장은 입주 신청을 할 것이냐는 질문에 “차라리 현금 보상을 받는 게 낫지 가든파이브로 들어갈 생각은 없다”며 강한 불만을 표시했다고 한국경제는 전했다.

이 신문에 따르면 코엑스몰의 16배 규모로 동남아 최대 규모를 자랑하는 가든파이브는 작년 말 이미 준공을 마쳤다. 하지만 청계천 이주 상인들이 입주를 거부하면서 개장이 세 차례나 연기됐다. 당초 올 4월 개장 예정이었지만 이주 상인 입주율이 20%에 불과해 7월로 연기했다가 또다시 9월로 미뤄진 상태다.

가든파이브는 대형 건물 3개 동에 8360개 점포로 구성됐다. 이 중 70%는 채워져야 정상적으로 개장이 가능하다.

하지만 이번 특별 분양에서도 신청률이 30%를 넘기가 힘들 것이란 전망이 나오고 있다. 이로 인해 무려 2조원이란 천문학적 세금이 쏟아부어진 가든파이브가 개장도 하기 전에 애물단지로 전락할지 모른다는 불안감이 커지고 있다고 한국경제는 보도했다.

이 신문에 따르면 상인들의 입점 거부 이유는 간단하다. 분양가가 터무니없이 비싸다는 것이다. SH공사는 전용면적 72㎡(22평)짜리 점포를 6000만~5억7000만원에 사라고 한다. 3.3㎡당 평균 분양가는 600만원 선이지만 실제 사용 평수는 23㎡(7평)에 불과해 이 가격이면 차라리 상권이 안정된 다른 곳으로 가는 게 낫다는 주장이다.

작년 10월 계약한 한 상인은 “1억원 내외로 예상했던 분양가가 현재 최대 5억7000만원까지 치솟았으니 영세 상인인 이주자들이 어떻게 입주할 수 있겠느냐”고 이 신문에 반문했다. 또 다른 상인은 “우리는 500만원짜리 집을 원했는데 서울시가 2000만원짜리 초호화 빌라를 준 셈”이라고 말했다.

답답하기는 SH공사도 마찬가지다. SH공사는 당초 4월 개장 예정으로 은행 대출 등을 준비해 온 700여명의 기존 계약자들에게 개장 때까지 연 4%를 초과하는 대출 이자를 꼬박꼬박 물어 주고 있다. 어림잡아 하루 2억원 정도다.

박병옥 동남권유통단장은 “이번 이주 상인 특별 공급이 끝나는 8월 말에는 잔량 점포에 대해 곧바로 일반 분양에 나설 것”이라며 “2003년 당시 청계천 입주권자까지 포함，원래 이주 신청을 하지 않은 상인들에게까지도 기회를 줬다”고 이 신문에 설명했다.

하지만 청계천 이주민 상가인 가든파이브가 실패하면 서울시가 현재 추진 중인 ‘세운 재정비 촉진사업’도 차질이 우려된다고 한국경제는 보도했다. 세운 재정비촉진지구의 2단계 구간에 해당하는 청계천변 세운2 · 3 · 5 구역은 이주 상인들 동의 없이는 추진이 어렵기 때문이다.

청계천 상인 왜 가든파이브 거부하나 (연합뉴스 2009.08.17)

청계천은 하루 평균 8만여명이 들르는 서울의 대표적인 명소다.

하지만 청계천이 47년만에 콘크리트 베일을 벗고 시민들의 쉼터와 관광객들의 명소로 거듭날 수 있었던 건 상인 22만명이 삶의 터전을 양보했기 때문이다.

2003년 복원을 시작할 때 서울시는 생계 보장을 요구하는 청계천 상인들에게 이주 대체 상가를 약속했고, 그곳이 바로 아시아 최대 규모의 복합테마 상가인 ’가든 파이브’다.

코엑스 몰 6배 크기인 가든 파이브는 쇼핑몰과 아파트형 공장, 공구상가 등 건물 3동과 점포 8천600여개 등으로 구성되며, 내년이면 문정지구 법조타운과 위례 신도시와 함께 동남권의 새로운 경제특구로 거듭날 것으로 전망된다.

그러나 가든 파이브는 작년 말 분양을 시작했으나 입주를 신청한 6천여 상인 중 4천여명이 입주를 거부했다.

이유는 분양가가 비싸다는 것. 작년 7월 공개된 가든 파이브 특별 분양가는 전용면적 약 23㎡(7평) 당 1억∼5억원이었다.

상인들은 “2003년 서울시는 6천만∼1억원이면 점포를 분양받을 수 있다고 했다”고 주장하지만, 서울시와 시공사인 SH공사는 “2003년은 계획도 나오기 전인데 분양가를 언급했을 리가 없다”고 반박한다.

MBC ’PD수첩’은 분양가를 둘러싼 상인들과 서울시ㆍSH공사 사이의 엇갈린 주장을 취재했다.

세종시와 청계천, 가든파이브

(최한재·㈜천구사 대표 2009.10.28 23:04 )

김대중 칼럼 "세종시와 청계천"을 읽었다. 칼럼은 이명박 대통령이 청계천 사업 당시 직접 청계천 주변 상인들을 만나서 설득하는 열정을 보여 청계천 사업이 성공할 수 있었다면서 세종시는 왜 그렇게 하지 못하는지 문제 삼고 있다.

나는 청계천(세운상가)에서 17년째 자영업을 하고 있다. 청계상권은 그야말로 대한민국의 물류 원천이며 없는 것이 없다고 했던 50여년의 대표적인 상권이다. 이명박 대통령이 서울시장이었던 시절 그는 청계천 복원 사업을 준비하면서 청계천 상인들에게 대체상가인 동남권유통단지를 약속했었다. 칼럼대로 시장 본인이 직접 열정적으로 상인들과 만나고 이주 약속을 해 결국 상인들의 마음을 움직일 수 있었다.

동남권유통단지에는 가든파이브라는 초대형 쇼핑단지가 건설됐다. 하지만 청계상인들의 이주는 15% 남짓이고, 그나마 잔금납부일인 11월 24일을 앞두고 대부분 계약을 취소하려는 분위기이다. 서울시가 처음에 상인들에게 설명회를 개최하면서 청계상인들에게는 감정가의 46.5%에 공급할 것이라며 분양가는 6000만~7000만원, 비싸도 1억원은 넘지 않을 것이라고 했다. 그러나 계약 3개월 전 분양가는 무려 7~8배나 치솟았고, 최고 5억7000만원까지 올라갔다. 비싼 분양가 때문에 입주할 수 없는 상황이 되자 청계상인들의 입주 취소가 속출했고 서울시는 일반 분양가를 훨씬 낮추는 방식으로 미분양을 해결하려고 했다. 하지만 그럼에도 가든파이브의 전문상가 세 블록 중 가장 중심구역인 '라이프관'(전체 5359개 점포) 일반 분양분 1286개 점포 중 73개만이 일반 분양됐다. 결국 이주상인을 위한 여러 가지 공급 조건은 다 거짓이 되었고, 2조원 가까이 투입됐다던 가든파이브는 미분양으로 인해 현재 개장도 못 하며 한 달에 70억원 정도의 관리비 및 이자비용만 발생하고 있다. 2008년 12월 준공, 올 4월 개장 예정이었던 가든파이브는 7월로 개장을 연기했다가 다시 9월로 연기했고, 9월에도 분양률 70%를 채우지 못해 완전 개장을 내년 2월로 미루었다. 아파트형 공장인 '웍스'관만 지난 9월 말 문을 열었을 뿐이다.

세계에서 손꼽히는 복합문화 유통단지라던 가든파이브는 결국 서울시의 손에 의해서 '세계 최대의 유령단지'로 전락하고 있는 것이다. 이명박 대통령은 서울시장 재직 시 만 6년간의 청계천 복원 공사로 인한 영업손실을 우려하여 보상으로 이주를 약속했다. 하지만 청계상권은 이제 회복할 수 없을 정도로 몰락했고, 상인들은 더 이상 희망을 찾을 수 없게 됐다. 서울시가 겉모습만 대리석으로 번지르르 바꾼다고 해서 런던이 되고, 뉴욕이 되고, 파리가 되는 것은 아니다. 수십 년 동안 삶의 터전으로 다져진 바닥을 걷어내고 콘크리트와 대리석으로 바꾸어 버릴 때 그에 따른 후유증과 피해는 누가 어떻게 보상할 것인가?

동양 최대 '유령 상가'(조선일보 2010.01.08)

동양 최대의 쇼핑몰이라고 선전하던 서울 송파구 장지동 '가든파이브'가 유령 상가로 불리고 있다. 코엑스몰의 6배나 되는 초대형 건물이지만 대부분의 상가가 텅 비어 있다. 주말에도 영화 관람객을 빼고는 이용자가 거의 없는 실정이다. 이 상가는 서울시가 청계천 복원작업을 하면서 주변 상인을 이주시키기 위해 1조3000억원을 투자했다. 서울시는 완공만 되면 서울을 대표하는 랜드마크가 될 것이라고 했지만, 결과는 허무하다. 지난해 문을 연 신세계 부산 센텀시티점이 개장 첫날 수십만명이 몰리면서 '아시아 쇼핑 허브'를 선언할 정도로 성공을 거둔 것과 비교하면 대조적이다.

서울 금싸라기 땅에 자리 잡은 가든파이브가 텅 비어 있는 이유는 뭘까. 근본적으로 '공기(工期)만 맞추면 된다'는 관료주의의 덫에 걸린 탓이다. 상가는 성공확률이 10%를 넘지 않을 정도로 고도의 유통·부동산 개발 노하우가 필요한 분야이다. 그런데도 관료들은 어떻게 손님을 끌어모으고 수익성을 높일까에 대해 민간 기업만큼 처절한 고민을 하지 않았다. 도로공사 하듯이 공사기간 맞추기에만 급급했던 것이다.

부산 센텀시티의 경우, 임직원들이 일본 두바이 중국 미국 등의 쇼핑센터 100여곳을 돌면서 손님들을 끌어모을 방안을 연구했다. 그것도 모자라 일본과 미국의 컨설팅회사 2곳에서 보고서를 받았고 미국의 쇼핑몰 전문 설계업체에 설계를 맡겼다. 쇼핑몰 성공사례를 바탕으로 온천스파, 대형아이스링크, 대형문고, 50여개의 명품매장 등 손님들을 모을 수 있는 집객(集客)시설을 배치했다. 복합 쇼핑몰에서 가족과 함께 쇼핑도 하면서 식사·게임·영화 등 다양한 문화 체험을 동시에 즐기면서 소비하는 몰링(malling)의 개념을 접목시킨 것이다.

실패하면 망한다는 절박함에서도 큰 차이가 났다. 센텀시티는 쇼핑몰의 정문 콘셉트를 잡기 위해서만 10여 번의 회의를 열었고, 매장 계단 손잡이를 고르는 데만 3개월을 쏟아부었다. 센텀시티 건설에 참여했던 관계자는 "완공 후 매출이 나오지 않으면 회사의 운명이 바뀔 수 있어 죽을 힘을 다했다"고 말했다. 반면 서울시와 SH공사는 담당자들이 자주 인사이동 되다 보니 건물 완공 후를 내다보는 것이 아니라 눈앞의 공기에만 급급했다. 가든파이브 자문을 했던 한 민간 전문가는 "서울시·SH공사에 전문가가 없는 데다 담당자들도 자주 바뀌다 보니 책임지고 상가를 만들어나갈 사람이 없었다"고 말했다.

공사비 낭비도 가든파이브의 경쟁력을 떨어뜨렸다. 가든파이브는 설계와 공사를 한꺼번에 발주하는 턴키입찰을 했는데, 검찰 조사에서 가든파이브 시공 건설사들이 심사위원들에게 뇌물을 준 것으로 드러났다. 최저가 입찰로 했다면 보통 예정가의 30% 정도 낮은 가격에 공사를 맡길 수 있었지만, 공기에 급급해 턴키입찰을 했는데 여기에 로비까지 개입된 것이다. 그 결과, 분양가가 높아져 청계천 상인 상당수가 입주를 포기하고 있다. 반면 센텀시티는 최저가 입찰제를 통해 건축비를 낮췄다.

일부에서는 서울 시장이 바뀌면서 상대적으로 가든파이브에 대해 관심이 떨어진 것 아니냐는 비판도 나온다. 광화문광장에서 국제 스노보드 대회를 열 정도로 행사에 치중하는 서울시이지만 가든파이브에서는 고객을 끌어들일 변변한 문화행사 하나 제대로 찾아보기 어렵다.

이대로라면 가든파이브는 정말 유령 도시로 전락할 수 있다. 먼저 "이러다 망한다"는 절박감부터 심어야 한다.