[긴급진단 | 부동산] 부동산 대폭락 오나 (주간조선 [2106호] 2010.05.24)

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[긴급진단 | 부동산] 부동산 대폭락 오나

서울 아파트값 11주째 하락… 반포 자이 한 달 새 2억5000 떨어져
잠실 재건축 2~3억 ‘뚝’… 19억 하던 성남 42평형 13억 아래로

서울 아파트 매매시장이 11주째 연속 하락세(부동산114, 5월 10일 조사)를 기록하면서 주택경기가 장기 침체를 보이고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제와 세금 부담으로 가격 상승 기대감이 줄면서 특히 중대형 아파트 인기가 떨어지고 있다. 서울 동작·동대문·금천·강북구와 과천, 인천 동·남구 등에선 중소형(60~85㎡·18~25평형) 아파트의 3.3㎡(평)당 매매가가 중대형(85㎡ 초과)을 넘어섰다.

관심을 모았던 뉴타운도 하락세를 보이고 있다. 이른바 노른자위로 불리며 각광을 받았던 서울 동작구 흑석뉴타운, 서울 용산구 한남뉴타운 등 알짜배기 뉴타운의 지분가는 올들어 4개월째 연속 내리막길을 걷고 있다.

분양권 가격도 하락세다. 서울 서대문·은평, 인천 청라, 용인 성복·신봉, 경기 파주에선 재개발 아파트 분양권 가격이 폭락, 한때 프리미엄이 붙었던 일부 아파트에선 ‘마이너스 2억원’의 역(逆)프리미엄이 붙는 기현상을 보이고 있다. 시장이 장기 조정 양상을 보이자 일부에선 “부동산 가격이 폭락하는 것 아니냐”며 우려의 목소리를 내고 있다. 반면 다른 일부에선 최근의 현상에 대해 “단기적 하락일 뿐 폭락은 아니다”라며 오히려 “지금이 살 때”라고 주장한다. 부동산 대폭락이 정말 오는 것일까. 한 치 앞을 내다볼 수 없는 부동산 시장을 긴급 진단한다.

▲ 일러스트 한규하

“1주에 1억씩 하락… 그래도 거래없어”

대표적 재건축단지인 서울 강남 대치동의 은마아파트. 지난 3월 정밀 안전진단을 통과하면서 수십 년간 기다려온 재건축 추진이 본격화됐지만 거래는 한산하다. 이곳의 현재 시세는 102㎡(31평)형이 9억∼10억3000만원, 112㎡(34평)는 11억∼12억3000만원 선. 연초에 비해 7000만∼8000만원가량 떨어진 값이지만 찾는 이는 거의 없다. 인근 은마공인중개사의 주인은 “사실상 거래가 없다”고 말했다.

또 다른 대표적 재건축단지인 서울 잠실 주공5단지. 이곳 상황도 다르지 않다. 112㎡(34평), 115㎡(35평), 119㎡(36평) 시세는 각각 10억5000만, 12억2000만, 12억7000만원 선. 13억~15억원을 오르내리던 3개월 전에 비하면 2억~3억원씩 내려간 값이다. 하지만 찾는 사람은 거의 없다. 인근 금강공인중개사 측은 “1주일에 1억원이 떨어지기도 했다”며 “그래도 거래가 없다”고 했다.

2008년 12월 입주 후 17개월간 오름세를 보였던 ‘대장 아파트’ 서울 서초구 반포동의 반포 자이도 내림세로 돌아섰다. 지난 3월 16억원에 거래된 이 아파트 115㎡(35평)가 한 달 만인 지난 4월, 2억5000만원이 떨어진 13억5000만원에 거래된 것이다. 인근 반포공인중개사는 “떨어진 가격에 거래된 이 아파트는 인기가 좋은 로열동에 로열층이었다”고 했다. 또 다른 인기 아파트인 서울 강남구 도곡동의 도곡 렉슬도 마찬가지다. 지난 3월까지 13억원을 호가했던 이곳 109㎡(33평)는 1억4000만원이 빠진 11억6000만원에 매물이 나와 있다.

신도시도 다르지 않다. 2006년 말 최고 19억원에 거래됐던 경기도 성남시의 분당 파크뷰 140㎡(42평)형은 3년 만인 2009년 말 무려 6억4500만원이 빠진 12억5500만원에 신고됐다. 12억3000만원을 기록했던 분당 서현 시범단지 삼성아파트 134㎡(40평)는 같은 기간 새 4억원이 빠진 8억3000만원에 거래됐다. 최고가 4억9000만원이던 경기도 안양시의 평촌 삼성래미안 85㎡(25평)는 지난 연말 3억6000만원에 팔렸으며, 경기도 용인시의 수지 꽃메마을 한라신영아파트 122㎡(37평)는 8억8000만원에서 6억4500만원으로 떨어졌다. 인천 송도신도시의 풍림아이원 85㎡(25평)는 최고가 5억5000만원에서 지난 연말 3억9000만원으로 떨어졌다.

아파트 값이 지속적 하락세를 보임에 따라 가격 상승 기대감이 감소, 중소형(60~85㎡) 아파트값이 중대형(85㎡ 초과) 아파트를 앞지르는 상상하지 못했던 일이 진행 중이다. 이 같은 역전 현상이 나타난 지역은 5월 현재 서울서만 금천·동작·동대문·강북구 등 4곳. 부동산114 조사에 따르면 금천구에선 소형(60㎡·18평 이하) 아파트의 3.3㎡당 매매 가격이 1012만원으로, 중대형(1002만원)을 추월했다. 서울 동작구에서도 3.3㎡당 중소형 아파트의 매매가(1555만원)가 중대형(1543만원)을 넘어섰으며, 동대문구에서도 중소형(1253만원)이 중대형(1238만원)을 넘어섰다. 강북구에서도 마찬가지로 소형(60㎡ 이하·1110만원) 가격이 중대형(1096만원)을 눌렀다. 경기도 과천은 3.3㎡당 소형(3101만원) 가격이 중소형(2767만원)과 중대형(2721만원)을 모두 제쳤다.

재개발 시장도 크게 위축

재개발 아파트 분양권 시장도 크게 위축되고 있다. 지난 2월까지만 해도 3.3㎡당 3050만원을 기록했던 서울 동작구 흑석뉴타운 제9구역의 지분가격은 지난 3월 3027만원으로 하락한 데 이어 지난 4월엔 3022만원으로 떨어졌다. 서울 용산구 한남뉴타운 3구역 66∼99㎡(20~30평)의 시세도 마찬가지다. 이 면적대의 3.3㎡당 지분가격은 지난 1월 2896만원에서 2월 2883만원, 3월 2859만원, 4월 2853만원으로 지속적인 하락세를 보이고 있다.

“주택 주수요층 2011년 이후 감소”

부동산 가격이 하락세를 지속하는 이유는 뭘까. 전문가들은 가장 큰 이유로 인구 변화에 따른 수급 불균형을 꼽고 있다. 신한FSB연구소가 지난 4월 작성한 ‘국내 부동산시장 중장기 전망 및 향후 주요 이슈’ 보고서에 따르면 주택을 필요로 하는 주 수요층 인구(35~54세)는 서울 2010년, 인천 2011년, 경기는 2018년에 정점에 달하며 서울·경기·인천을 포함한 수도권에선 2017년 정점(870만명)을 이루는 것으로 파악됐다. 이 보고서는 부산(2005년), 전남북(2008년), 대구(2009년), 울산(2010년), 강원(2009년), 경북(2009년)은 이미 정점을 지나 현재 주택 수요 인구가 감소하고 있으며 이로 인해 이들 지역에 미분양 물량이 증가하고 있는 것으로 파악했다. 보고서에 따르면 전국의 평균 주택 주 수요층 인구가 정점에 달하는 시기는 2011년으로, 연구소는 “이 시기부터 주택 수요가 감소해 가격 하락 압력으로 작용할 것”이라 전망했다. 이 보고서는 “1차 베이비붐 세대(1955~1963년생)가 2010년부터 향후 9년간 지속적으로 은퇴할 것으로 예상된다”며 “이들의 주택 매도 역시 집값 하락 압력으로 작용할 것”이라 덧붙였다.

현대경제연구소가 지난 3월 작성한 ‘아파트 가격 하락 가능성과 시사점’ 보고서도 궤를 같이하고 있다. 이 보고서가 ‘주택 실수요 인구가 정점에 달할 것’이라고 예측한 시기는 신한FSB연구소보다 2년 늦은 2013년. 보고서를 낸 현대경제연구원 산업전략본부는 “저출산으로 인해 2018년을 기점으로 총인구가 감소할 것”이라며 “아파트 실수요 연령대인 30~40대 인구는 2013년 876만명을 기록한 뒤 줄어들어 주택 수요가 감소할 수 있다”고 전망했다.

하지만 하나금융경영연구소가 지난 3월 발간한 ‘중장기 주택시장 변화요인 점검 및 전망’ 보고서는 약간 시각을 달리하고 있다. 이 보고서는 주택 구매연령층(35~55세)이 감소세로 돌아서는 시기를 2016년으로 전망한 뒤 “하지만 향후 15~20년간 이에 해당하는 연령층이 총인구의 30% 정도를 유지하는 데다, 총 가구 수 및 소형 가구 수가 증가할 것이기 때문에 주택가격 하락 압력은 크지 않을 것”이라고 분석했다.

“금리 오르면 대출 부담 집 팔 가능성”

전문가들이 분석한 또 다른 변수는 주택담보대출 상환 부담이다. 신한FSB연구소 보고서는 “현재의 경기 회복 속도를 감안할 때 2%인 현행 기준 금리는 2011~2012년경 3.25~4.50%까지 올라갈 것”이라며 “금리가 상승하면 주택담보대출 원리금 부담이 늘어나기 때문에 보유 주택을 매각할 가능성이 높아, 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있다”고 분석했다. 보고서는 “가계부채는 2005~2009년까지 평균 11.6%로 증가한 반면, 같은 기간 가처분소득 증가율은 4.9% 수준이었다”며 “고용이나 소득 개선이 부진할 경우 부채상환 부담이 주택 매각 압력으로 작용할 수 있다”고 분석했다.

현대경제연구소의 임상수 연구원은 “가계의 가처분소득 대비 금융부채비율이 2000년 83.7%에서 2008년 139.9%로 급등했다”며 “이는 서브프라임모기지 부실 직전인 2007년 미국의 135.9%를 웃도는 수치로, 한국의 가계가 금융권에서 돈을 빌리는 데 한계에 도달했음을 의미한다”고 분석했다.

하나금융경영연구소 보고서를 작성한 김완중 연구위원도 “개인 가처분소득 대비 가계부채 비율이 1.43배(2009년 6월 기준)로 미국의 1.22배보다 높다”며 “채무부담 능력이 취약하다”고 우려했다. 하나금융경영연구소 보고서는 “우리나라 부동산 담보 대출은 변동금리형이 92.7%에 달해 금리 변화에 민감하다”고 전제한 뒤 “금리 인상으로 인해 가계부채가 조정될 경우 집값 하락을 촉발할 수 있다”고 분석했다. 이 보고서는 하지만 “주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 적용되기 때문에 단기간 내 가격 하락이 현실화될 가능성은 제한적”이라고 전망했다.

“수도권·대전 외엔 보급률 100% 넘어”

전문가들은 아파트 가격이 하락세를 보이고 있는 또 다른 원인으로 지방의 공급 과잉을 꼽았다. 신한FSB연구소는 “분양가가 높게 형성돼 있는 데다, 노무현 정부 때부터 누적된 정부의 수요 억제정책이 영향을 미쳤고, 여기에 공급 과잉이 겹쳐 미분양 주택이 대량 발생했다”고 분석했다. 연구소에 따르면 2009년 말 미분양 물량은 12만3297호. 신한FSB연구소는 “이는 외환위기 이후인 2008년의 10만호보다 많은 수준으로 건설업계 유동성 위기의 원인이 되고 있다”며 “서울·경기·인천·대전을 제외한 지방은 주택보급률이 100% 이상을 보이고 있어 획기적 대안이 마련되지 않는 한 2012~2013년까지 미분양 상황이 지속될 것”이라고 전망했다.

현대경제연구소의 임상수 연구원도 ‘소비자의 아파트 구입 능력’을 지적했다. 아파트 시세를 조사하는 국민은행에 따르면 2010년 2월 현재 3.3㎡당 서울 아파트의 평균 가격은 1761만원. 통계청이 발표한 2008년 전국 근로자 연평균 급여 총액은 2710만원이다. 현대경제연구원은 “평균 연봉 2710만원을 받는 근로자가 서울에서 66㎡(20평)짜리 아파트를 장만하기 위해서는 소득 전액을 13년간 모아야 한다”며 “현재 가격이 비싸게 형성돼 있다”고 지적했다. 연구원에 따르면 평균 임금 근로자의 구입 여력을 가늠하는 아파트 구매력지수(HAI)는 서울이 53.8(2009년 12월 기준)을 기록, 기준치 100을 크게 밑도는 것으로 나타났다.

하나금융경영연구소의 김완중 연구원은 “금리 인상이나 소득 감소 등의 충격이 발생하면 부동산 가격이 급락할 가능성이 있다”며 “부동산 값이 떨어지면 금융권은 주택담보인정비율(LTV)을 인상할 가능성이 있고, 이에 따라 대출을 회수할 경우 또 다른 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 지적했다. 이 연구소는 “2기 신도시 등으로 인한 수도권 공급 증가도 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있다”면서도 “하지만 구입 여력이 있는 계층이 지속될 것이며 소형가구가 늘어나 중소형 수요가 확대될 것이기 때문에 가격 하락 압력은 크지 않을 것”이라고 전망했다.

폭락론 “일리 있다” vs “성급한 판단”

최근의 조정 국면은 부동산 폭락으로 이어질까. 이에 대해 전문가들은 엇갈리는 반응을 보이고 있다. 김선덕 건설산업연구소장은 “지난 2008년 금리가 8% 선을 오르내릴 때 반값 아파트 이야기가 나왔다”며 “(폭락론이) 일리가 없진 않다”고 말했다. 김 소장은 “가능성은 항상 열려 있는 것 아니겠느냐”면서도 “하지만 일부 언론처럼 ‘강남은 끝났다’는 식의 주장은 너무 위험하다”고 말했다.

김희선 부동산114 전무는 “대형 평형을 중심으로 가격 약세를 보이고 있지만, 서울의 중소형을 중심으로 가격이 강세를 유지하고 있기 때문에 폭락이란 표현을 쓸 수는 없다”며 “하지만 하향 조정 국면에 돌입한 것은 사실”이라고 말했다.

손재영 건국대 교수는 “일부에서 제기하는 폭락론은 이유가 없다”고 말했다. 손 교수는 “거품론이 제기된 외국과 달리 우리나라는 대출이 대출을 낳는 상황도 아니고, 투기를 위해 아파트를 구입하는 상황도 아니며, 이미 대출 규제를 실시해 외부 충격에 취약하지도 않다”라며 “수십 년 뒤 일어날 수 있는 미래의 일을 조만간 발생할 것처럼 확대 해석해 거품론을 주장한 측면이 있다”고 반박했다. “아파트를 지금 사야 하느냐”는 질문에 손 교수는 “삼성전자 주식을 지금 사야 하느냐 말아야 하느냐는 질문과 같다”며 “주택 구매는 개인의 판단에 따라 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “인구 구조의 변화와 베이비붐 세대의 은퇴를 이유로 일부에서 폭락론을 제기하고 있다”며 “하지만 주택 가격이 전적으로 인구 변화에 의존하는 것이 아닌 데다 우리는 대출 규제로 인한 조정 과정을 이미 거쳤기 때문에 폭락을 우려하는 시각에는 반대한다”고 말했다.

정종환 국토해양부 장관은 5월 11일 조선일보와의 인터뷰에서 “작년 9월 이후 수도권 집값이 2%, 재건축은 10%쯤 빠졌다고 하지만 아직도 절대가격은 그때보다 높다”며 “지금은 집값이 조정을 거치는 과정이자 시장이 정상화되는 과정”이라고 말했다.

주택연금(역모기지)

집값 떨어지면서 가입자 늘어… 집 담보로 사망 때까지 매달 연금

집을 담보로 노후생활비를 빌리는 주택연금(역모기지) 가입자가 늘고 있다. 한국주택금융공사에 따르면 지난 4월 한 달간 주택연금 신규 가입 건수는 180건으로 전년 동기 대비 30%, 전월 대비 34% 증가해 월 기준 최고치를 기록했다. 주택연금이 인기를 끄는 이유가 집값이 향후 하락한다는 전망이 많이 나오기 때문이다.

주택연금의 대출 규모는 현재 집의 ‘시가’를 기준으로 책정된다. 예를 들어 거주하고 있는 집의 현재 시세가 9억원인데 향후 이 집값이 7억원으로 빠진다 해도 일단 9억원을 기준으로 설정된 연금 규모는 줄어들지 않는다. 따라서 집값 하락을 예상하고 있다면 가입을 고려해볼 만하다. 가입 자격은 부부 모두 60세 이상이면서 시가 9억원 이하의 집을 한 채 갖고 있는 1가구 1주택자.

이 연금은 가입자의 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 더 많은 금액을 받는다. 부부 중 한 사람이 사망해도 나머지 한 사람이 사망할 때까지 계속 연금을 받을 수 있다. 부부가 모두 사망하면 연금 지급이 중단되고 한국주택금융공사가 상속인과 상의해 원리금을 정산한다. 가입자가 예상 외로 장수할 경우엔 차액을 돌려줄 필요가 없다. 5억원짜리 집을 담보로 연금에 가입한 사람이 사망 시까지 총 5억3000만원을 받았다 해도 차액 3000만원을 돌려줄 필요가 없다는 얘기다. 거꾸로 사망 시까지 4억7000만원만 받았을 경우엔 법정상속인에게 차액 3000만원을 돌려준다.

주택 외에 다른 소득이 있는 경우도 가입할 수 있다. 주택금융공사 주택연금부 측은 “이자소득, 배당소득 등 기타 소득의 유무에 관계없이 연금지급이 이뤄진다”고 말했다. 연금 가입 후 집을 팔고 이사를 할 경우엔 이사 간 집을 잡히고 다시 시가를 평가해 계속 연금을 받을 수 있다.

주택연금은 일종의 대출이다. 주택을 담보로 대출을 받되 그걸 사망 시까지 매달 나눠 받는 개념이다. 따라서 이자가 붙는다. 주택연금 금리는 3개월 평균 CD(양도성예금증서)금리에 가산금리 1.1%를 붙여 정해진다. 5월 11일 기준 CD금리는 2.45%다. 따라서 5월 11일 현재 대출 받은 사람은 ‘CD금리 2.45%에 1.1%를 더한 3.55%를 이자로 내야 한다. 금리가 올라도 수령하는 연금 액수는 일정하다. 하지만 갚아야 할 원리금 규모는 금리만큼 늘어난다. 대출이자 비용에 대해서는 연간 200만원까지 소득공제가 되고, 5억원 이하 주택에 대해서는 재산세도 25% 감면된다.

연금에 가입하려면 주택금융공사(문의 1699-8114)에서 상담과 심사를 거쳐 보증서를 발급받아 국민·신한·우리·하나·기업·부산·대구·광주 은행과 농협지점을 찾아가 약정을 체결하면 된다.


일본은 어땠나

금리 낮추고 돈 풀자 너도나도 부동산 구매
과열 식히기 위해 금리 높이자 ‘거품’ 붕괴

▲ 배준연 박사·대한생명 경제연구소

일본의 부동산 시장은 1985년 플라자 합의를 계기로 급등하기 시작했다. 플라자 합의는 미국이 재정 적자와 대외무역 적자란 쌍둥이 적자를 해결하기 위해 뉴욕 플라자호텔에서 선진 5개국 재무장관, 중앙은행 총재 회동을 갖고 달러 가치를 내리고 엔화 가치를 높이기로 하는 합의를 이끌어낸 것이다. 플라자 합의 1년여 만에 엔화의 가치는 달러당 235엔에서 150엔대로 대폭 절상됐다. 그러자 일본은행은 엔고에 따른 경기후퇴를 막기 위해 재할인율(중앙은행이 시중은행에 대출할 때 적용하는 금리)을 5%에서 2.5%로 인하하는 동시에 통화 공급을 급속히 증가시켰다.

낮은 금리로 인해 시중 유동성이 풍부해지자 개인과 기업들은 토지를 담보로 대출을 받고 이 자금으로 다시 토지를 매입하는 이른바 ‘양건(兩建) 거래’가 급속히 확대됐다. 그 결과 1986년 도쿄도(都)의 상업 지가가 무려 74.9%의 폭등세를 보여 1985년 1004조엔이던 일본 전국의 지가 총액이 1990년 2389조엔으로 급증했다. 당시 일본의 지가 총액이 미국의 3~4배에 달한다는 말이 나올 정도였다. 일본 기업이 뉴욕의 록펠러센터 등을 사들인 것도 이때였다.

거품은 언젠가 터지게 마련이다. 일본은행은 과열된 경기를 냉각시키기 위해 1989년 이후 1년3개월 사이에 재할인율을 2.5%에서 6%로 급속히 인상했다. 갑작스러운 금융긴축정책은 1990년 주식 시장 붕괴, 1991년 부동산 시장 붕괴로 이어졌다. 1983년부터 7년이나 연간 20% 이상의 상승률을 지속했던 닛케이지수가 1990년대 들어서면서 급격히 하락하기 시작했다. 1992년에는 1만4309를 기록, 고점을 찍었던 1989년의 3만8915 대비 60% 이상 폭락했다. 부동산 시장도 유사한 움직임을 보였다. 일본 6대 도시의 지가지수(상업지 기준)는 1985년 128.9에서 1990년 502.9로 급등했다. 하지만 이후 2005년 67.3을 기록할 때까지 15년 연속 하락했다. 2008년 들어 99.7까지 반등을 시도했지만 글로벌 금융 위기의 여파로 다시 하락세로 반전, 2009년 9월 현재 79.3에 머물고 있다.

일본의 부동산 거품 붕괴는 일본은행의 급격한 금리인상과 과도한 부동산 대출 억제정책이 계기가 되었다. 1990년에 도입된 ‘토지관련 대출총량 규제’로 인하여 각종 금융기관이 부동산 대출에 대한 심사를 강화하면서 부동산 시장이 얼어붙기 시작한 것이다.

이와 같은 과격한 정책은 성장 일변도의 일본 경제에 대한 과도한 자신감과 ‘토지 불패 신화’ 때문이라는 비판을 받았다. 일본의 지가는 2차 세계대전 이후 1991년까지, 제1차 오일쇼크의 영향을 받은 1975년 단 한 해만을 제외하고 계속 상승했다. 당시 일본인에게 있어 토지는 가장 안전하며 수익성이 높은 자산이었다. 일본정부와 일본은행 또한 급격한 긴축정책을 펼치더라도 지가가 하락하지 않을 것이라고 오판했던 것이다.

자산 가격이 하락하고 경기가 급속히 침체하자 일본은행은 금리 인하 등 금융완화정책을 실시했다. 하지만 일단 시작된 거품 붕괴를 막을 수는 없었다. 자산 가격의 급락으로 인해 수많은 개인과 기업이 파산의 위험에 빠져들었다. 은행 등 금융기관은 거액의 부실채권으로 건전성이 악화됐고 이에 따라 대출을 억제하자 신용경색이 지속됐다. 그 결과 내수의 엔진이라고 할 수 있는 가계소비와 기업투자가 부진해지면서 경기 침체가 장기화하는 조짐을 보였다.

이에 일본정부는 1992년부터 유례없는 장기간의 확대 재정정책을 실시했다. 그러나 장기적인 확대재정 정책과 제로금리 정책은 경기와 부동산 시장을 살리지 못한 채 심각한 재정 위기를 불러오면서 ‘잃어버린 20년’을 만들고 말았다. 최근 재정 위기를 맞은 그리스와 함께 일본이 계속 거론되는 것도 일본의 국가부채가 국내총생산(GDP)의 217.6%(2009년)로 세계 최악을 기록하고 있기 때문이다.