경매·공매 잘하는 법 (이데일리 2009.04.02)

경매·공매 잘하는 법

부동산에도 도매시장이 있다.바로 부동산 경매시장이다. 부동산 경매시장은 부동산시장이 좋아도 인기가 있고 요즘과 같이 침체기에도 많은 사람들의 관심을 끈다.이러한 부동산 경매시장은 현재의 부동산 가격을 가장 현실적이고 객관적으로 보여준다. 바둑 고수는 바둑을 둔 후 지금까지의 과정에 문제가 없었는가를 살펴보는 복기를 자주 한다. 부동산도 그렇다. 바둑처럼 복기를 하는 경우가 있다. 바로 경매 부동산이다. 입찰가격과 낙찰가격, 경쟁인원과 분위기를 분석해 보는 것이다. 경매결과를 분석할 때 경합인원과 가격을 가지고 그래프를 그려보면 재미있다. ◇ 경매의 특징 세가지 형태가 나온다. 바로 밀집형, 일반형, 확산형이다. 아파트 경매는 밀집형에 해당되는데 밀집형이란 일정 가격대에 응찰자가 밀집되어 있는 형태다. 요즘 서울 강남, 목동, 분당, 일산 등지의 아파트 경매시장은 밀집형으로 볼 수 있다. IMF 외환위기 이후 경매 아파트의감정가격 대비 낙찰가격이 어떻게 변했는가를 살펴보자. 과거 보통의 경우라면 경매 아파트의 평균 낙찰가율은 감정가격의 80~85%이다. 감정가격은 시세보다15~20%가 저렴한 것이 일반적인데 경매시장에서 아파트를 산다면 이보다 15~20%를 싸게 살 수 있다는 것이다. IMF 이전인 1997년 10월에는 아파트낙찰가율이 92%를 기록한 적이 있다. 아파트 경매가격인 감정가격을 3억원으로 가정한다면 평균 2억7000여만원에 팔린 셈이 된다. 98년 4월 이후에는 70%선도 무너져 66%선까지 내려갔다. 10월 이후 다시 70%선을 회복했다. 그후 90%를 웃도는 상승세를 탔다가 2008년 금융위기 이후 다시 90% 안팎을 보이고 있다. 그러나 경매로 부동산을 산다고 모두 싸고 좋은 것만은 아니다. 꼼꼼히살펴봐야 한다. 우선 부동산 경매로 아파트를 산다면 철저한 권리분석이 필요하다. 이를 소홀히하면 세입자의 임차보증금을 별도로 부담하는 등의 추가 비용이 발생할 수 있다. ◇ 경매 주의할 점 아파트에설정된 저당권이나 압류보다 앞서 입주한 세입자가 전입신고까지 마쳤다면 그 다음날부터다른 사람에게 권리를 주장할 수 있다. 이를 대항요건이라하는데 대항요건을 갖춘 사람이 있는 경우 낙찰자가 그 사람의전세보증금을 물어줄 수 있다는 점에 유의해야 한다. 또 선순위 전세권의 만료기한이 6개월 이상 남았으면 전세권이 말소되지 않고 마찬가지로 낙찰자가 떠 안아야 하므로 주의해야 한다. 선순위 가등기, 가처분, 지상권, 환매등기 등이 있는 부동산은 가급적 매수하지 않는 것이 좋다. 이 경우 권리제한이 남아 있는 불완전한 소유권을 취득할 수 있고 최악의 경우에는 소유권을 잃는 경우가 발생할 수 있다. 예고등기, 유치권 등도 문제가 되는 항목이다. 서류 검토와 현장조사 후 이런 부분이 있으면 과감히 경매를 포기해야 한다. 토지지분이 미등기로 남아 있거나 토지부분에 대해서 별도등기가 되어 있는 경우도 조심해야 한다. 토지지분이 미등기로 남아 있다면 앞으로 토지지분을 확보하기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 그리고 비용은 얼마나 드는지 면밀히 검토해야 한다. 명도도 문제이다. 주택은낙찰만 받았다고 끝나는 것은 아니다. 만약 거주자가있다면 이 사람이 집을 비워줘야 들어가 살 수 있다. 이 경우 협조를 얻거나 명도소송까지 해야 되는 경우가 있는데 이것도 모두 추가 부담이 될 수 있는 요인이다. 끝으로 최초 경매가격(감정가격)의 감정시점도 살펴야 한다. 부동산 가격이 높았을 때 감정한 것이라면 가격 자체가 상대적으로 높을 수밖에 없다. 맹목적으로 감정가격을 신뢰하는 것은 곤란하다. 이렇듯 아파트를 경매로 장만하는 것은 대체로 싸지만 조목조목 따지고 확인해야 법률적으로 안전하고 경제적으로 손실을 입지 않는다. ◇ 공매의 특징 요즘 부동산 경매만큼 관심을 갖기 시작한 것이 부동산 공매다. 부동산 경매나 부동산 공매는 공통점이 있다. 바로 부동산을 싸게 살 수 있다는 것이다. 사실 경매와 공매의 뿌리는 같다. 광의로 보면 경매는 공매에 속한다. `공매(公賣)`는 말 그대로 공공기관이 법적으로 처리해야 할 물건을 일반인에게 공개적으로 매각하는 것을 말한다. 일반적으로 부동산 경매는 법원을 통하여 매각하는 것이고 공매는 주로 한국자산관리공사를 통하여 매각하는 것을 말하는데 그 외에 각 금융기관이나 세무서, 관세청, 지방자치단체 등에서 부동산을 매각하는 것을 공매에 포함시키기도 한다. 부동산 공매는 가격이 싸다는 것이 강점이기 때문에 먼저 가격 구조를 이해할 필요가 있다. 물건을 살 때 보통 `원가(原價)`라는 말을 쓰고, 밑지고는 못 판다는 이야기를 한다. 원가란 일반적으로 파는 사람이 사들일 때의 가격을 말한다. 그렇기 때문에 원가 개념은 물건을 사고 팔 때 중요한 기준의 하나가 된다. 공매부동산에도 원가 개념이 있다. 다만 한국자산관리공사 및 금융기관, 법원에서 매각하는 부동산은 그 매각기관의 성격상 영리를 목적으로 하는 것은 아니라는 점만 감안하면 된다. 한국자산관리공사에서 실시하는 공매는비업무용부동산 공매, 압류부동산 공매 등 2가지가 있다. 비업무용 부동산은 은행 저당 물건이나 기업에서 주채권은행에 매각 의뢰한 물건이며 압류 부동산은 지방세나 국세 등 세금 체납에 의해 압류된 부동산이다. 금융기관 비업무용재산 공매의 경우 공매부동산의 원가는금융기관이 대출했던 원금, 그 이자와 관련비용이라고 보면 된다. 이러한 물건은 은행에서 직접 공매 처분할 수 있고 또한 한국자산관리공사에 맡겨서 공매 처분할 수 있다. 우리가 신문에서 각 은행별 공매공고를 볼 수 있는 것은 그런 이유이다. 압류부동산 공매는 성격상 법원부동산 경매와 거의 같다고 보면 된다. 최초에 나오는 물건 가격은 감정가격이 기준이 되고 절차도 같다. ◇ 공매 주의할 점 공매와 경매는 성격은 비슷하면서 다른 점이 많다. 이 점을 잘 이해하면 좋은 투자를 할 수 있다. 또한 물건의 다양성도 체크포인트다. 가게도 물건이 싸고 종류가 다양해야 장사가 잘 된다. 지금까지 공매는 도시 부동산보다 시골 부동산이 많아 경매보다 구매력이 떨어졌었다. 요즘 도심 부동산이 공매물건으로 등장하면서 이러한 약점이 일부 해소됐다. 공매는 그 외에 명도책임이 원칙적으로 매도자에게 있다는 점, 유찰시 일정한 조건을 둬 다음 공매집행 전일까지 수의계약이 가능하다는 점, 낙찰후 매매대금의3분의 1 이상을 선납하면 낙찰자가 점유하여 사용이 가능하다는 점, 제3자 명의변경이 상대적으로 수월하다는 점 등으로 상당한 매력을 가진다. 따라서 고가의 상가나 빌딩을 구입하고 싶다면 한국자산관리공사 공매를 활용하는 것도 방법이다. 이미 소유권이 한국자산관리공사에 있기 때문에 별도의 고난도 권리분석이 필요 없다는 장점이 있고 대금을 일부 납부하면 부동산을 활용할 수 있다는 매력이 있기 때문이다. 금융기관에서 직접 시행하는 공매는 각 물건에 대한 개별 조건과 방법을 그때 그때 확인해야 한다. 결국 공매는 경매보다 덜 경직되어 있고 파는 사람 입장에서의 마케팅 마인드가 들어 있다고 생각하면 편하다. 부동산 투자는 가격분석, 현장조사, 권리분석, 미래투자가치 분석이 필수적이다. 부동산은 늘 전체로 생각해서는 안된다. 언제나 각 부동산의 개별적인 특성과 투자가치를 읽어야 한다. 공매부동산에 투자할 때 선입관에 빠지거나 적당주의로 흐르면 일반 부동산 매매를 통해 투자하는 것보다 손실도 크고 후유증도 심각하다.