"임대차 선진화 방향성 공감…월세시장 충격 우려" (연합뉴스 2014/02/26 14:58)

"임대차 선진화 방향성 공감…월세시장 충격 우려"

 

주택 임대차시장 선진화 방안

 26일 오후 정부세종청사 제1공용브리핑실에서 열린 주택 임대차시장 선진화 방안 브리핑에서 취재진의 질문에 답하고 있다. 가운데는 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관, 왼쪽은 서승환 국토교통부 장관.

부동산 전문가 "임차시장의 월세전환 재편 시기에 적절한 대응책"

집주인들 "웬 날벼락"…임대료 전가, 민간 임대 위축 부작용 우려도

 

 정부가 26일 내놓은 주택 임대차시장 선진화 방안에 대해 대다수 부동산 전문가들은 "전세에서 월세로 넘어가는 임차시장의 필연적 흐름에 맞춰 장기적인 방향성은 잘 잡았다"고 긍정적으로 평가했다.

하지만 임대인의 경우 월세소득 노출로 졸지에 임대 소득세를 내야 하는 '날벼락'이 예상되면서 임대시장에 미치는 부작용도 적지 않을 것으로 전문가들은 우려한다.

당장 전·월세 불안이라는 '급한 불'을 끄는 데에 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.

◇ 월세입자 지원, 소득 과세 방향성 '공감'

전문가들은 일단 월세 세입자의 세 부담을 줄여주고, 월세 임대소득에 대한 과세를 강화하는 것은 장기적으로 바람직하다는 의견이 많다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "지금까지 세입자에 대한 월세 소득공제가 있었지만 집주인이 사실상 허용하지 않아 원천봉쇄된 측면이 있었다"며 "이번 세액공제 시행으로 혜택의 범위가 넓어짐에 따라 소득공제를 요구하는 세입자가 많아질 것"이라고 말했다.

서승환 국토, 주택 임대차시장 선진화 방안 설명

김 소장은 "현재 임대차 시장은 철저히 사적 영역에서 이뤄지다 보니 여러 가지 부작용이 많았다"며 "준공공임대 사업자에 대한 세제혜택을 강화해 임대시장을 사업자 중심으로 재편하면서 간접적인 전·월세 상한제 효과도 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "월세 소득공제에 대해 3년 내 경정청구를 활용하면 세입자의 권리가 높아지고 집주인은 사후에 뒤통수를 맞을 수 있다는 불안감 때문에 떳떳하게 임대사업자로 등록하겠다는 수요가 많아질 것"이라고 지적했다.

권주안 주택산업연구원 선임연구원은 "임대차 시장이 임대사업자 중심으로 기업화되면 시장을 좀 더 효율적으로 통제할 수 있다"며 "임대차시장이 월세 중심으로 바뀌는 상황에서 임대시장을 육성하고 적절한 인프라를 구축하겠다는 기본 방향은 중장기적으로 올바르다"고 평가했다.

◇ 임대인 불만 확산, 급격한 양성화 부작용 지적도

 

반면 월세 소득자의 세원 노출이 가속화되면서 단기적으로 시장에 미치는 충격파를 우려하는 목소리도 적지 않다.

그동안 월세 수입이 있어도 임대사업자로 등록하지 않고 임대 소득세도 내지 않았던 대다수 임대인의 타격이 불가피하게 됐다.

정부, 주택 임대차시장 선진화 방안 설명

특히 월세가 유일한 수입원이던 베이비붐 세대 은퇴자들은 소득 감소 등에 따른 타격으로 불만이 커질 전망이다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "오랜 기간 음성화돼 있던 월세소득을 양성화하면서 주택임대사업이 '클린화'되는 효과가 예상되나 당장 집주인들에게는 충격이 클 것"이라며 "단기적으로 전·월세 물량이 부족한 곳은 소득세 부담을 월세에 전가하거나 일부 소액 월세는 전세로 돌리려는 움직임도 나타날 수 있다"고 말했다.

박 전문위원은 "그동안 임대사업자의 95% 이상이 소득세를 안 냈는데 이번 정부 대책으로 과세 대상에 포함될 가능성이 커졌다"며 "생각보다 시장의 충격이 클 것"이라고 말했다.

장성수 주거복지연대 전문위원도 "정부의 취지는 좋지만 월세를 놓는 사람이 반드시 경제적으로 여유 있는 계층은 아닌데 갑작스레 과세를 하면 반발이 나올 수밖에 없다"며 "서민을 살리는 정책이 되레 서민을 피곤하게 만들 수 있다"고 지적했다.

장 전문위원은 "월세 과세는 한꺼번에 칼을 빼들면 거부감만 키우고 임대시장을 더욱 위축시킬 것"이라며 "시장이 연착륙할 수 있도록 차근차근 진행하는 게 바람직하다"고 말했다.

함께 나서는 현오석-서승환

일각에서는 임대사업을 장려한다는 정부 의도와 달리 세원 노출을 꺼린 다주택자들이 임대사업을 포기하는 사례도 나올 것으로 보고 있다.

실제 서울 강북과 용인에 85㎡ 2가구를 월세주고 있는 주부 김모(69)씨는 이번에 소득세가 부과될까 봐 노심초사하고 있다.

김씨는 "가뜩이나 월세 이율이 떨어져 수입도 많지 않은데 세금까지 내고 나면 세입자들 관리로 고생하는 보람이 없다"며 "집을 팔아야 할지 심각하게 고민 중"이라고 말했다.

김종필 세무사는 "작년부터 임대 소득세를 투명화하자는 의견이 나오면서 집주인들이 집을 팔아야 하는 게 아니냐며 걱정을 많이 했다"면서 "준공공임대사업자 등록을 했을 때와 집을 팔고 현금성 자산이나 다른 부동산에 투자했을 때를 비교해보고 임대사업을 중단할 가능성도 있다"고 말했다.

박원갑 전문위원은 "주택을 포기하고 종전부터 비교적 투명하게 과세해 온 상가 쪽으로 투자자들이 몰릴 수 있다"고 내다봤다.

<그래픽> 공공임대리츠 개요

국토교통부는 공공ㆍ민간의 임대주택 공급을 확대하고 월세 임차인에 대한 지원은 강화하면서 전세 세입자 지원은 축소하는 내용을 담은 '주택 임대차 시장 선진화 방안'을 26일 발표했다.

또 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약이 성행하는 등 임대시장의 음성화를 더욱 부추길 것이라는 지적도 있다.

◇ 단기 전·월세 시장 안정에는 '글쎄'

이번 선진화 방안이 서민의 주거안정을 위협하는 전·월세 불안을 단기적으로 해소하는 데에는 역부족이라고 평가한다.

함영진 센터장은 "정부가 전세보증금에 대해서도 과세를 하겠다는 입장인 만큼 전세 임대업자들도 월세로 많이 전환할 것으로 보인다"며 "이번 방안과 맞물려 생각보다 월세 패러다임을 가속할 가능성이 있다"고 지적했다.

임대사업용 리츠 역시 운용수익을 내 투자자에게 수익을 배당하는 구조여서 월세 물량이 늘어나는 효과가 있다.

권주안 연구원은 "임대차 시장을 이런 식으로 손대는 것은 사상 처음이어서 정착되기까지 시행착오가 필요할 것으로 본다"며 "임대사업 등은 아직 걸음마 단계에 있는 산업이라 정부가 지금 그리는 그림까지 도달하는 데에는 시간이 걸릴 것"이라고 예상했다.

<그래픽> 월세 세입자 세제지원 확대 예시

국토교통부가 26일 내놓은 '주택 임대차 시장 선진화 방안'에 따라 올해 연말정산 때부터는 월세 임대료에 대해 세액 공제를 받을 수 있게 된다. kmtoil@yna.co.kr @yonhap_graphics(트위터)

정책 실효성을 높이기 위해 세밀한 장치가 뒷받침돼야 한다는 의견도 나왔다.

권주안 연구원은 "기본적으로 임대인과 임차인의 계약은 사인 간의 거래로 국가가 강제할 수는 없는데 이번 대책에는 임대인의 임대사업자 등록을 유도할 인센티브가 부족하다"고 말했다.

주택기금과 민간참여를 통해 임대주택 리츠를 활성화하는 방안에는 긍정적인 평가가 많았다.

김선덕 소장은 "리츠는 사업성만 있으면 귀신같이 들어온다"며 "역세권 도시형 생활주택, 오피스텔 등 수익성 있는 소규모 개발 등은 리츠가 뛰어들 여건이 충분할 것으로 본다"고 말했다.

 

임대 소득세 한푼 안낸 집주인들.. 이제 '세금 폭탄' 당한다

 (연합뉴스 2014.02.24 06:30)

정부, 전·월세 임대소득 신고 누락에 칼 빼들어
국세청-국토부, 내달부터 400만 건 확정일자 공유
임대수입 누락 검증키로..'세금 폭탄' 현실로

 

 서울 강남구 도곡동 타워팰리스(전용면적 164㎡· 시세 16억5000만원) 한 채를 소유하고 있는 김모(60)씨. 그는 이 집을 보증금 2억원에 월세 560만원에 임대하고 본인은 주변 아파트에 전세로 살고 있다. 사업자인 김씨는 연 1억원의 고정수익 외에도 임대수익으로 4320만원을 추가로 벌고 있다. 그러나 그는 지금까지 임대소득에 대한 소득세를 한 푼도 내지 않았다. 임대소득을 신고하지 않아서다. 월세 소득의 경우 자진 신고하지 않은 이상 과세당국에 적발될 가능성이 거의 없는 게 현실이다

김씨가 지난해 납부한 소득세는 총 1941만원. 월세 소득(4320만원)에 대해서도 세금을 부과했다면 김씨가 내야 할 소득세는 3600만원으로 대폭 늘어난다. 그런데도 김씨는 월세 소득신고를 하지 않아 결과적으로 1659만원의 세금을 덜 냈다.

하지만 앞으로 김씨는 임대소득세를 매년 꼬박꼬박 내야 한다. 정부가 김씨처럼 월세 소득을 신고하지 않아 세금을 내지 않는 집주인들을 파악해 세금을 물리기로 했기 때문이다. 이에 따라 임대사업자들의 세금 부담이 커질 것으로 예상되면서 민간 임대차시장에 적지 않은 파장이 예상된다.

◇ 정부, 확정일자 뒤져 그동안 안 낸 세금 걷는다

23일 국토교통부 및 국세청에 따르면 국세청은 내달 국토교통부에서 최근 3년간의 전·월세 계약내용이 담긴 400여만 건의 확정일자 자료를 건네받아 과세 대상자를 가려내기로 했다. 이는 지난 18일 두 기관 간 확정일자 자료를 공유할 수 있도록 하는 내용의 ‘과세자료제출법 시행령 개정안’이 국무회의를 통과한 데 따른 것이다.

국세청 관계자는 “집주인이 언제부터 임대사업을 했고, 임대소득이 얼마인지 등을 종합적으로 조사해 과세기준에 해당하는지를 철저히 파악할 예정”이라며 “특히 고액의 주택임대업자 위주로 수입금액 누락 여부를 검증하는 데 활용할 계획”이라고 말했다.

통계청에 따르면 국내 다주택자는 총 136만5000명(2주택자 115만여명)에 달한다. 그러나 홍종학 민주당 의원이 지난해 국정감사에서 발표한 자료를 보면 2012년 국세청에 종합소득세 신고 때 주택 임대소득이 있다고 자진 신고한 인원은 8만3000여명에 불과했다.

현 시스템상 집주인의 자진 신고 외에는 국세청이 임대업자들의 임대소득을 확인할 방법이 없다. 그러나 국세청이 국토부에서 확정일자 자료를 받게 되면 집주인들의 임대소득을 정확하게 파악할 수 있다. 국토부 관계자는 “세입자로서는 본인의 보증금이 걸려 있기 때문에 정확한 임대료가 적힌 계약서에 확정일자를 받는다”며 “현재로서는 확정일자만큼 집주인의 임대소득을 파악하기에 정확한 자료는 없다”고 설명했다.

◇ 고가주택·다주택자 세금 얼마나 내나

김씨처럼 그동안 상당한 월세 소득을 벌었는데도 소득신고를 하지 않아 세금을 내지 않았다면 이번에 적발돼 세금을 추징당할 수 있다. 특히 정부가 최근 3년 간의 전·월세 소득을 소급적용해 세금을 부과할 경우 임대사업자들이 내야 할 세금 부담이 만만찮을 것으로 예상된다.

구체적으로 2주택 이상 보유자가 한 채 이상 월세를 놓아 임대수익을 올리거나, 9억원 초과의 고가주택 보유자는 1주택자라 하더라도 월세를 놓고 있다면 과세 대상이다. 비소형주택(전용면적 85㎡ 초과 또는 기준시가 3억원 초과 주택) 3채 이상 보유자의 전세 보증금에 대해서도 세금을 매긴다. 전세금을 합쳐 3억원 초과분을 수익으로 보고 세금을 부과하는 것이다.

개인사업을 하거나 직장에 다니고 있어 정기소득이 있는 자가 추가로 임대소득을 올리고 있다면 세 부담이 커진다. 조중식 세무법인 코리아베스트 세무사의 도움을 받아 실제 사례를 살펴보자. 연소득 4500만원인 직장인 김민철(45)씨는 본인 거주 주택 외 서울 마포구에 전용 75㎡ 소형아파트(4억5000만원)를 보증금 2000만원에 월세 185만원을 받고 임대해주고 있다. 연간 총 월세 소득은 2220만원에 이른다. 김씨는 그동안 직장 수입만 소득으로 신고해 소득세로 227만원을 냈다. 그러나 앞으로 월세 소득이 드러나면 김씨는 추가로 73만원을 내야 한다. 총 수입이 월세 소득을 합쳐 6720만원으로 오른 데 따른 것이다.

연소득 5000만원인 1가구 3주택자(비소형주택)인 박민섭(50)씨가 서울 강남에서 보증금 5억원짜리 전셋집 2채를 세주고 있다면 어떨까. 보증금 3억원을 초과하는 7억원에 대해 과세한다. 7억원을 은행에 넣었을 경우 발생하는 이자만큼을 소득으로 보고 세금을 매기는 것이다. 박씨는 소득세로 61만원을 더 내야 한다. 다만 임대소득 외 다른 소득이 없다면 세 부담이 크지 않을 것으로 보인다. 실제 2주택자가 집 한 채에서 월 120만원을 받는 경우 월세 소득 외 수익이 없다면 내야 할 소득세가 2만원가량으로 미미하다.

◇ 임대업자 세 부담 커져… “민간 임대시장에 충격파 던질 것”

이번 조치는 민간 임대차시장에 상당한 충격파를 안길 것으로 보인다. 업계에서는 집주인이 세금을 부과받으면 이를 세입자에게 전가할 가능성도 클 것으로 내다보고 있다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “주택 임대업자 대부분이 신고를 하지 않아 세금을 내지 않았기 때문에 정부가 갑자기 과세에 들어가면 임대업자로선 상당한 압박을 받을 것”이라며 “시장에 미치는 충격이 엄청날 것”이라고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “집주인(임대인)이 우위인 전·월세시장에서 이런 식으로 시장을 자극하면 전·월세 가격 불안을 더 부추길 수 있다”며 “향후 확대될 ‘반전세’(보증부 월세) 및 월세시장을 파악하기 위한 수단으로 접근해야 한다”고 지적했다.

이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장은 “임대소득이 드러나는 걸 꺼리는 집주인들의 ‘입김’ 때문에 세입자들이 확정일자 신청을 못하는 경우도 있을 것”이라고 말했다.

국토부 관계자는 “이번 정부의 조치가 확정일자 분석을 통해 원래 세금을 내야 할 과세대상자들을 가려내는 것이지 추가로 세금을 더 걷겠다는 것이 아니다”며 “오히려 임대업자가 세제 혜택을 노리고 임대사업자로 등록하는 계기가 될 수 있다”고 말했다.

<용어풀이>

☞확정일자 : 확정일자란 법원·동사무소 등 공공기관이 세입자의 임대차계약 일자를 증명하기 위해 계약서 여백에 도장을 찍어주는데 도장이 찍힌 날짜를 의미한다. 확정일자를 받으면 법적 대항력이 생겨 집이 경매에 넘어가도 세입자는 보증금을 지킬 수 있다.