빈 곳 많은데 왜 값 뛰지? 오피스빌딩 미스테리 (조선일보 2013.04.19 09:26)

빈 곳 많은데 왜 값 뛰지? 오피스빌딩 미스테리

 

서울 도심에 불 꺼진 오피스 빌딩이 늘고 있지만, 매물로 나온 오피스 건물 가격은 오르는 기현상이 나타나고 있다.

현재 매각이 진행되고 있는 서울 도심의 오피스 빌딩은 을지로 파인애비뉴 B동, 중학동 트윈트리빌딩, 신문로 대우건설 사옥 등. 이들 건물은 매수자들 간 인수 경쟁이 붙으면서 가격이 훌쩍 올라갔다.

지난 2010년 교보생명과 푸르덴셜계열의 부동산펀드인 프라메리카가 인수한 트윈트리 빌딩의 매각가격은 프라메리카가 인수했던 가격보다 700억원가량 오른 3500억원 수준으로 예상된다.

▲ 트윈트리

파인애비뉴 B동 가격도 시세보다 1000억원가량 가격이 오른 4500억원 수준으로 예상된다. A동의 경우 지난 2011년 미래에셋펀드가 3400억원에 사들였다.

▲ 파인애비뉴

대우건설 사옥은 지난달 도이치자산운용에 4000억원에 육박하는 값에 팔린 것으로 알려졌다. 당초 대우건설의 콜옵션 행사가격인 2868억원보다 1000억원 이상 증가한 셈이다.

▲ 대우건설사옥

이처럼 서울 도심의 오피스 빌딩 가격이 올라가는 이유는 금리가 낮아지면서, 너도나도 빌딩 인수에 뛰어들고 있기 때문이다. 이전에는 기관들이 빌딩에 투자할 경우 연간 수익률 7%대를 기대했다. 그러나 최근에는 금리가 2%대로 낮아지면서 목표수익률이 5%만 넘겨도 오피스 빌딩 투자에 자금이 몰린다. 이 때문에 부동산펀드로 기관자금이 유입되면서 매물로 나온 건물 가격이 올라간 것이다.

실제 파인애비뉴 B동 입찰에는 하나다올자산운용과 이지스자산운용, 코람코자산신탁, 미래에셋자산운용 10여곳의 부동산펀드들이 뛰어들었다.

입찰에 참여한 한 부동산펀드 운용사 관계자는 “파인애비뉴 B동 등 최근 진행되는 빌딩은 고급 이미지와 안정적인 임대 수익이 가능할 것이라는 기대가 있어 매각가가 오른 측면이 있다”고 말했다.

문제는 이런 오피스 빌딩의 몸값에 거품 논란이 끊이지 않고 있다는 것이다.

서울 도심 오피스 빌딩의 공실률은 경기침체와 공급과잉까지 겹치면서 18.5%에 이른다. 안정적으로 보는 공실률이 5% 내외라는 점을 감안하면, 서울 업무시설들은 과잉 공급 문제로 몸살을 앓는 셈이다. 가격 거품이 낀 것이 아니냐는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

실제 서울 도심권에는 최근 ‘스테이트타워 남산’과 ‘파인애비뉴’, ‘센터원’, ‘시그니처타워’ 등 프라임급 오피스 건물이 잇따라 신축됐다. 올해도 종로구 청진구역 제5지구에 23층(4만991㎡) 규모의 ‘스테이트타워 광화문’이 지어지며, 용산구 동자동 4구역(27층 3만6657㎡), 중구 N타워(27층 5만1377㎡), 종로구 도렴구역 제24지구(22층 3만8952㎡), 여의도 전경련회관(50층 16만8682㎡), 강남구 수서1-5구역(17층 4만6962㎡) 등 프라임급 빌딩이 잇따라 준공된다.

오피스빌딩 관리업체 관계자는 “공급만 늘어나고 임대수요가 늘지 않아 빈 사무실이 늘어나는 상황이다”며 “오피스 빌딩의 거품이 꺼질 경우 예전 같은 투자수익을 기대하기 어려워질 수 있다”고 말했다.